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自1999年四川省建设厅和省工商局联合制定了成都市《商品房买卖合同》示范文本后，2006年6月，四川省建设厅、四川省工商行政管理局发文正式推行新版《商品房买卖合同》和《商品房认购书》范本，并要求自2006年7月1日起，在全省范围内适用，并由房屋主管部门监督实施。

增加所购房屋在整个楼栋中的位置图、增加施工进度条款、增加项目“抵押情况”条款、调整商品房计价方式、增加规划变更约定、改变房屋交付条件……从2006年7月1日算起，新版《商品房买卖合同》和《商品房认购书》示范文本推行已经一月有余。据了解，新出台的《商品房买卖合同示范文本》属于强制适用，各房产公司必须使用该文本与购房者签约。而此前购房者普遍的认购形式多是由开发商自行拟定认购书，因此出现了认购书“百花齐放”的局面，认购书示范文本的推行适用后，对认购行为作了强行规范。政府部门为何要制定这样两份示范文本？律师怎样看待文本内容？推行一个多月来，是否每家开发商都已正常使用文本？购房者是否也认可了该文本呢？近日，记者进行了多方走访，试图探明虚实。

买卖认购陷阱大量存在

据了解，目前成都市场上真正使用的商品房买卖合同签订细节极不规范，而认购书的内容则是千差万别。四川省建设厅房地产业处黄兴华处长告诉记者，很多开发商在与购房者签订买卖合同时，并没有按照规定明示相关证件，同时，由于相当一部分购房者房产知识和法律意识不够，往往会相信口头承诺，或者合同签订过于简单，部分权责没有写清等情况，从而导致后期出现了诸多纠纷。另外，由于此前对认购书并没有统一使用的文本，一些开发商便从自己的利益出发制定条款，其中霸王条款不在少数，因此市场上认购金不予退还等现象也就屡见不鲜，而购房者在纠纷面前也完全处于被动地位。

条款更细 买房有据可依

为了改变商品房市场不规范的合约现象，2006年6月，四川省建设厅、四川省工商行政管理局发文正式推行新版《商品房买卖合同》和《商品房认购书》范本，并要求自2006年7月1日起，在全省范围内适用，并由房屋主管部门监督实施。文件规定，对不使用《示范文本》的开发企业和中介机构，房地产管理部门应该要求其按照《商品房销售管理办法》的规定，在销售商品房时向购房人明示《示范文本》及相关法规。对不按规定明示或故意削减保护消费者合法权益合同条款的开发企业或中介机构，房地产管理部门应当责令其调整，拒不调整的要依法惩处。

据了解，按省建设厅对商品房预售登记备案管理的规定，目前四川省将实行商品房网上签约及备案制度，即：今后房地产公司签署商品房买卖合同，均需要通过先行登陆其备案系统并按照系统自动生成的已制定的合同范本填写内容才能进行预售备案，否则将无法实现合同备案程序，也就是说，新版《商品房买卖合同示范文本》属于强制适用。泰和泰律师事务所高玉林律师表示，这两份合同和认购书加重了开发商责任和义务，并从多处细节着手细化和规范了交易和认购条款。黄兴华处长表示，这两份范本最重要的作用是给予购房者们更多更细的提醒，提高他们的保护意识。

半数购房者不知新版合同

既然两份文本均是7月1日已经推行适用，那么一个月来，开发商和购房者的使用情况怎样呢？日前，记者对15位开发商进行了电话访问，其中，有5位开发商表示并未听闻新版《商品房买卖合同》和《商品房认购书》示范文本推行一事；有7位开发商表示，并没有接到相关部门下发的文件通知；有3位开发商表示，虽然知道有新文本的推行，但是并没有听说要求怎样使用。而在购房者当中，知道新文本推行的也不足5成。一位刚刚购买了城南某楼盘住宅的黄女士告诉记者，在签订合同的时候，并没有看到什么新版文本，开发商也没有向她明示相关规定。大部分购房者在得知新版文本已经推行之后，纷纷要求了解文本内容明细，他们表示要充分了解其中细节，以便能明白下单。

为了帮助购房者更细致地领会新版买卖合同内容，本报特邀泰和泰律师事务所律师对合同内容进行了全面详解，并给予相关提示。

　提示1

签订合同后必须给予买受人一份合同原件

在合同文本说明中，明确规定：“双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致；在任何情况下，买受人都应当至少持有一份合同原件。”即要求不论是一次性付款还是按揭客户，买受人均应当保留一份原件。尽管此并非强制性规定，但是在实行网上签约程序后，房管局一般会要求开发商提交四份合同原件，在加注备案编号后返还，其中一份就是应当返还给买受人的；同时由于有此说明，买受客户也应要求保留一份原件。

提示2

增加所购房屋在整个楼栋中的位置图

第三条销售房屋的基本情况中，在房屋平面图的基础上，增加了在附件中明示所购房屋在楼栋中的位置平面图，其目的是为确定房屋具体位置，避免在预售过程中因房屋暂定的楼栋号不明确而产生的位置混淆的情况，同时避免“一房两卖”。按此条款，今后开发商在销售时，则需要制作每套房屋的楼栋位置平面图。

提示3

增加施工进度条款

合同第一条“项目建设依据”中，要求填写施工合同约定的开工日期和竣工日期，同时第三条也要求填写签订本合同时该商品房所在楼栋的建设工程进度状况，其主要目的是要使买受人清楚项目的施工进度。因此在合同签订时，销售部门需要明确工程的具体进度，且在不同的销售期该条款会不同，需要根据实际施工进度填写。

提示4

增加项目“抵押情况”条款

合同增加第四条“抵押情况”，对项目是否设置抵押进行选择；凡是项目销售时土地使用权或者在建工程设置了抵押的都必须向买受人明确告知，同时对于抵押情况需要有详细的陈述，包括了抵押权人、抵押登记部门和抵押期限，同时还要求在附件中出示抵押权人(一般为银行)同意房屋进行预售的相关证明，增加了公司在今后对项目销售的透明度。

提示5

调整商品房计价方式

合同第五条房屋计价方式和价格条款划分了住宅、非住宅和经济适用房三种情形的计价约定，其中住宅要求直接按照套内建筑面积计价，没有给开发商选择按照建筑面积计价的余地；非住宅允许双方自行约定按照套内建筑面积或者建筑面积计价；经济适用房要求同时按套内建筑面积和建筑面积计价。条款还专门对建筑面积和套内建筑面积的概念进行了定义。

提示6

增加规划变更约定

合同第八条增加了规划变更条款，与原标准合同相比，将规划和设计变更分开，不作笼统的陈述，第八条为规划变更约定，第九条为设计变更约定。对于规划变更的约定，明确必须经规划主管部门审批并经受影响的买受人同意，而且变更后如对买受人造成损害的，还将承担补偿责任。

提示7

改变房屋交付条件

合同第十一条房屋交付条款中，将房屋交付条件设定为如下选项：?髴该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；?髵有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；?髶出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明；?髷满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；?髸该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》。

据《城市房地产开发经营管理条例》及相关规定，商品房的交付确实应当以竣工验收备案和综合验收完成为条件，这本身是法律的强制性交付标准；如果说以前的合同版本还可以选择第1个条件“该商品房经验收合格”并将其理解为房屋单体工程取得竣工验收报告的话，新版合同则再无选择的空间，第1个条件是必须达到规划验收和竣工验收备案，虽然在实际开发过程中项目竣工后往往需要经过较长时间才能取得该验收条件，以前的惯例是基本上将竣工验收合格(即竣工验收报告取得)作为房屋交付条件，在业主入住的过程中办理综合验收和竣工备案，但是采用新版的合同后，由于没有选择的空间，开发商只能在取得竣工验收备案并完成规划验收后交付房屋。

提示8

增加市政设施和其他设施的承诺

合同第十二条细化了市政设施和其他设施交付时间的约定，其中市政设施明确了水电气等基本设施的交付时间和应达到的条件，需要一一列明；此外，开发商对业主的配套设施承诺也必须明确交付时间，如绿地、停车场、会所、幼儿园、学校等，要求出卖人在签订合同时就明确交付时间。

提示9

调整面积误差结算方式

合同第十五条面积误差的处理条款中调整了面积结算方式，约定以套内建筑面积计价的以实测的套内建筑面积作为结算依据，并按正负3%的原则处理；按照建筑面积计价的，套内建筑面积和建筑面积任何一项超过正负3%的，买受人人均可选择退房，事实上就是适用了双重标准，既考虑建筑面积又考虑套内建筑面积，目的是保障买受人的利益。需要提示的是，根据合同第五条的约定，以建筑面积方式计价只能是非住宅，如商铺、写字楼等；住宅销售应采取套内建筑面积计价并选择以套内建筑面积作为结算依据。

提示10

增加房屋交接条款，细化交接责任

合同第十五条增加“交接手续”条款，细化了交接责任：?髴要求在房屋交付时开发商应当出示达到交付条件的证明，同时还需要提前7日书面通知书买受人办理交接。结合交付条款，证明至少应当包括规划验收合格证、竣工验收备案表、测绘公司出具的面积测量报告，如不能出示的法律责任就是按照逾期交房处理，对此公司应当充分重视。?髵增加了买受人无正当理由不办理交接手续的条款，该条款对出卖人较为有利，可以在空白部分直接约定处理方式，一般可约定为：“在双方约定的交付期限三日后即视为房屋已交付，该商品房的风险转移至买受人”。?髶约定税费交纳的委托代收，首先出卖人不得将买受人交纳税费作为交接该商品房的条件，其次明确由出卖人代收相关税费的细目。

提示11

增加商品房质量条款约定，细化装修标准

合同第十六条重点增加了商品房质量条款，其一是主体结构质量问题，其二是室内空气质量不达标问题，在检测后如表明不合格，买受人均有权选择退房，更加细化了出卖人的责任。其中对于商品房在交付时的质量瑕疵问题专门列明了选择条款，即在商品房交付时存在非根本性的质量问题时，一是可以选择按照逾期交付房屋处理，二是选择承担修复责任。该条还以附件方式明确了房屋装修标准，附件中将标准予以细化，包括地面、墙面等的材料和尺寸，以及电梯品牌等，均加重了开发商在销售时的责任。

提示12

增加节能设施条款

合同第十八条增加了商品房节能设施的条款，由于采用节能设施为强制性规定，出卖人必须在建造过程中达到国家及地方规定标准，该条款明确商品房及公共配套建筑都必须达到节能标准，否则将承担补做的责任，并对买受人承担赔偿责任。

提示13

改变产权登记约定，划分登记环节和责任

合同第二十条将产权登记条款划分为两个阶段，一是初始登记，即大产权的办理，要求开发商承诺办理期限，否则买受人有权选择退房；第二个环节是转移登记，即分户产权登记，该条款约定双方可以选择共同办理和委托办理方式，如在约定期限不能取得分户产权的，买受人也可以选择退房。该条款将办证划分为两个阶段后，使开发商的责任加重，该责任在其办理大产权证开始就已存在，并有明确期限规定。

提示14

增加附属建筑物、构筑物的约定

合同第二十二条增加了附属建筑物、构筑物权属的约定，主要是有独立产权的地下车库的约定，该条款对出卖人较为有利，可以在条款中直接选择其归出卖人所有。

提示15

增加物业管理和专项维修资金的约定

合同第二十三条和二十四条专门增加了前期物业管理和专项维修资金的相关约定，明确专项维修资金标准、物业管理企业、物业管理服务费标准和内容等，从而双方也无需再以补充协议方式进行约定。

提示16

对补充协议法律效力进行限制

合同第二十七条约定双方可以约定补充协议，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。