四川省建设厅、四川省工商行政管理局于2006年6月共同制定了在四川省行政区域内推行的《商品房买卖合同》并对外公示，要求各房地产开发企业在2006年10月 1日后使用新版《商品房买卖合同》(以下简称新版合同)。新版合同较之旧版《商品房买卖合同》(以下简称旧版合同)更加科学、完善，呈现出三大特色。

特色一：合同条款增加，约定更明确

旧版合同条款共二十四条，新版合同为二十九条。新版合同在合同条款的设计上，较旧版合同最大不同的是，增加了许多以往房屋买受人关心但很难解决的问题，如商品房所占国有土地或在建工程是否抵押，房屋的空气质量，小区配套设施是否齐全，房屋面积的测绘，房屋维修基金的缴纳方式，前期物业管理的收费标准等等。这些条文的增加解决了之前商品房买卖过程中买受人担心的问题，很大程度上解决了买受人购房的后顾之忧。

新版合同内容约定明确，使用了许多解释性的文字描述，修正了以往旧版合同中模棱两可的地方，使原旧版合同中很专业的建筑术语变得通俗易懂，更易于买受人理解合同的真实意思。如对房屋面积、房屋层高等概念的阐释。

特色二：合同权利义务更加平衡

旧版合同更多地体现了开发商的意志，不完全是基于合同双方平等协商一致达成的协议。产生争议时由于开发商往往在合同中约定的对自己有利，使得买受人在出现合同争议显得很被动。与旧版合同相比，新版合同更加注重平衡合同双方的权利义务，如房屋的交付条件，小区配套设施承诺等条款的约定明显平衡了买卖双方的合同权利义务，使得作为约定买卖双方民事权利义务关系的书面协议逐渐回归到民事合同平等、真实的基本特征，即合同双方法律地位平等，合同内容体现当事人真实的意思表示。这既有助于保护买受人的合法权益，也有助于建立开发商的诚信意识，还有利于减少合同双方的争议。

特色三：合同内容新意足，具有前瞻性

在合同内容设计上，新版合同与时俱进。如新版合同一个很大的亮点是首次在合同中出现了关于室内空气质量、商品房节能等方面的约定。商品住宅作为人类起居的最重要场所，其各项功能都应有助于健康生活水平的提高。房屋空气质量及商品房节能措施的约定既体现了绿色居家的环保理念，也恰恰张扬了新版合同非常人性化的特点。另外，新版合同关于买受人共有权益的约定就具有前瞻性。目前，因物权法还没出台，涉及到建筑物区分所有权的相关权益在旧版合同中基本没有约定，结果导致出现的全是开发商肆意侵犯物业买受人共有权益的情况。如旧版合同中经常约定商品房所在楼宇的屋面使用权及楼宇外墙面使用权归开发商所有，同时开发商又将楼宇屋面使用权实质“出售”给顶层业主，将外墙面使用权对外经营广告。这些行为都侵犯了小区物业买受人的合法权益。新版合同弥补了这方面的不足，在合同中明确约定该些权益属于全体产权人所有。这些权利的明确约定在物权法草案中也已明确体现。

下面就新版合同的重要改进部分与旧版合同进行比较，以期对房地产开发企业和购房业主均有所裨益。

1．新版合同在说明中明确规定：“在任何情况下，买受人都应当至少持有一份合同原件”。之前，很多开发商往往以办理银行按揭为由，在买受人签字后将合同收走，导致作为合同一方当事人的买受人在签订合同后手里没有合同的奇怪状况。

2．新版合同在第一条“项目建设依据”中增加了建设工程施工合同约定的开工日期和竣工日期的内容，便于买受人把握修建进度，保障其知情权。

3．新版合同在第三条“买受人所购商品房的基本情况”中明确了商品房的层高、净高(并对层高和净高明确定义)、坡屋顶净高最低最多值、朝向、阳台的封闭状况，等具体约定内容。

4．新版合同在第四条“抵押情况”中需明确该商品房有关的抵押情况，如该商品房所分摊的土地使用权及在建工程设定抵押的情况、抵押权人、抵押登记部门、抵押登记日期，抵押权人同意该商品房预售的证明及关于抵押的相关约定。这样就会提示买受人注意所购买房屋可能存在的法律上的瑕疵，买受人在选择房屋时就会更加理性，而开发商也会变得更加诚信。

5．新版合同在第五条“计价方式与价款”中明确规定住宅按照套内建筑面积计算商品房价款，经济适用住房同时按照套内建筑面积和建筑面积分别计算商品房价款。

依照《商品房销售管理办法》，商品房销售可以按套 (单元)计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价，除此之外，买卖双方还可自行约定其他计价方式。本条将住宅商品房规定为按套内建筑面积计价，有助于保护买受人权益。至于经济适用房设计为同时填写套内建筑面积和建筑面积，即按建筑面积或按套内建筑面积所计算的价款这二者中较低的一者作为结算价款，并以此作为处理其他问题的依据。这更加充分地保障经济适用房买受人的权利。

6．新版合同在第九条“设计变更的约定”中将因设计变更而导致买受人退房的，出卖人的退款时间改为“应当自退房通知送达之日起____日内退还”，旧版合同规定是“提出退房要求起____日内退还”。新版合同在第十条“逾期付款责任”中对买受人逾期付款违约金的支付时间明确约定为“并于实际支付应付款之日起____日内向出卖人支付违约金”，旧版合同没有对违约金的实际支付时间作约定。这些变更和增加使合同更加明确便于操作。

7．新版合同在第十一条中将交付条件具体化。

在旧版合同中通常约定的是验收合格或综合验收合格。买受人往往不明就里，经常导致纠纷。新版合同顺应变革，调整了交付条件的约定，删除了经验收合格和综合验收等条款，直接约定所购商品房须取得规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；双方还可自行约定其他附加条件。如果出卖人届期不能提交约定的相关文件，那么买受人可以依据合同的约定拒绝接收房屋，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。

8．新版合同在第十二条“市政基础设施和其他设施的承诺”中对与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施达到时间作了明确约定。旧版合同没有将以上的市政基础设施达到时间明确化。新版合同对其他设施如公共绿地、公共道路、公共停车场、幼儿园、学校、会所、购物中心、体育设施等的达到时间也明确约定，旧版合同完全没有其他设施的相关规定。

商品房尤其是住宅用房，买受人在选择时不仅会考虑所购房屋本身，他还会关心所购房屋的各项配套设施是否齐全，这往往也是决定房屋价格及品质的重要因素。但过去时有发生买受人在接房后才发现之前开发商承诺的游泳池被填充后做成停车场，承诺的绿地及体育设施等根本不见踪影。而这些往往是开发商的售楼小姐口头吹嘘的或者规划即使有，而双方的商品房买卖合同对这些根本没有提及，导致买受人很难追究开发商的违约责任。新版合同在合同中对这些规定极为详尽，双方可在合同中约定这些条件没有实现时开发商应承担的违约责任。

9．新版合同第十三条对逾期交房违约金的支付时间和违约金的数量的底线作了明确约定，旧版合同对此没有约定。

10．关于面积差异处理

(1)新版合同第十四条增加了商品房交付时出卖人向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据的规定，旧版合同未作类似规定。

(2)旧版合同统称为面积误差，新版合同区分了建筑面积误差和套内建筑面积误差。因新版合同明确规定住宅按照套内建筑面积计算，就避免了建筑面积不变，但公摊增加从而套内建筑面积减少损害买受人利益的情况发生。

(3)旧版合同面积差异处理有两种选择，区别在于误差比绝对值均超出3％且买受人不退房时的处理，一种是据实结算，一种出卖人要支付惩罚性赔偿。但出卖人往往强制选择第一种。新版合同统一规定出卖人要支付惩罚性赔偿。

(4)对于经济适用房，由于在合同中对套内建筑面积和建筑面积都进行了填写，如果发生面积差异纠纷，应当以“就低不就高”的原则选择总价款较低的那种面积计算方式在此处进行填写。

(5)在本合同中约定为按建筑面积计价时，依据关于按建筑面积计价的面积差异纠纷处理方式，应当同时分别计算出建筑面积的实测／预测误差比绝对值和套内建筑面积的实测／预测误差比绝对值，如果这二者均在3％之内，那么按实测建筑面积结算价款；如果二者中有一项超出了3％，那么买受人有权选择退房或继续履行。

11．关于交接手续

(1)新版合同明确规定出卖人书面通知应当在交付日的7日前进行。

(2)新版合同增加验收交接后，双方应当签署商品房交接单的规定。

(3)新版合同规定出卖人不得将买受人交纳税费作为交接该商品房的条件，如买受人委托出卖人代交需约定。

12．关于商品房质量、装饰、设备标准的约定

(1)旧版合同本条为“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任”，新版合同增加商品房质量标准的约定。规定商品房质量符合国家和本省颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。规定商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房。

(2)规定商品房室内空气质量经检测不符合国家标准的，自该商品房交付之日起不低于60日的规定时限内，买受人有权退房，因此而发生的检测费用由出卖人承担。

(3)增加了关于己验收合格的商品房所存在的其他问题处理方式的约定。

(4)增加了出卖人和买受人对工程质量问题发生争议的，任何一方均可以委托有资质的建设工程质量检测机构检测，双方均有协助并配合对方检测的义务的规定。

13．增加了关于商品房节能措施的规定。

新版合同第十八条规定该住宅商品房应当符合国家有关建筑节能的规定和四川省建设厅、四川省技术监督局发布的《四川省夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》(DB51／T5027—2002)的要求，公共建筑商品房应当符合国家有关建筑节能的规定和建设部发布的《公共建筑节能设计标准》(GB50189—2005)的要求。未达到标准的，出卖人应当按照相关规定的要求补做节能措施，并承担全部费用；因此给买受人造成损失的，出卖人应当承担赔偿责任。

14．关于产权登记的约定

(1)新版合同增加了关于商品房预售中出卖人办理楼栋初始登记(即办理大产权证)的时间及逾期未能办理所应承担责任的约定。新版合同将出卖人逾期未能办理大产权证也增加为买受人享有合同解除权的原因之一。同时约定买受人不解除合同，出卖人应支付违约金。这是对买受人权益的进一步保护。

(2)新版合同规定双方可以约定办理转移登记的方式，可以双方共同到场办理，可以是买受人委托出卖人或第三方办理等三种方式。

15．关于共有权益的约定

新版合同明确约定商品房所在楼栋的屋面使用权和外墙面使用权归全体产权人共有，这些权利的明确约定在物权法草案中也已体现。

16．关于商品房附属建筑物、构筑物是否随商品房一并转让的约定

新版合同在第二十二条“附属建筑物、构筑物的约定”中双方应自行约定明确约定地下停车库等商品房附属建筑物、构筑物是否随商品房一并转让，这与物权法草案的相关规定一致。

17．关于前期物业服务

新版合同第二十三条增加了关于前期物业服务的内容。在业主大会成立前先由出卖人代买受人选聘物业管理企业进行物业管理，出卖人选聘的前期物业管理企业应当具有相应的资质，明确约定了相关物业管理收费价格、收费项目、收费方式等。这些充分保障了买受人的知情权和选择权。

18．关于专项维修资金

新版合同增加第二十四条关于专项维修资金的约定。规定买受人可自行缴纳专项维修资金，但应在约定时间内向物业管理企业出示专项维修资金缴纳凭证；买受人委托出卖人代交专项维修资金的，出卖人应在约定时间内向买受人提交专项维修资金缴纳凭证。前不久媒体曾披露因开发商挪用维修资金，致使高层楼宇电梯坏了以后没人维修的情况，严重影响了业主的正常生活。新版合同的明确约定在很大程度上就杜绝了开发商以代缴为名，挪用业主维修资金的情况的发生。

19．保障买受人权利的其它措施

(1)新版合同第二十七条明确规定，出卖人不得以补充协议的方式来免除或减轻己方责任、加重买受人责任或排除买受人主要权利。

(2)新版合同第二十九条明确规定出卖人自本合同生效之日起30日内未申请预售登记的，买受人可以申请预售登记。

总之，新版合同较旧版合同的进步是明显的，对于物业买受人权利的保护也更为充分，但新版合同还是存有一些问题没解决。如新版合同中对开发商违约责任的约定部分仍是采取了空格填写的约定方式，也明确了对于合同没有约定详细和明确的地方可以另行签订补充协议。任何一位购房的人都能体会到，在同开发商签订合同时，往往都是开发商将合同内容填写好后让物业买受人直接签字的。开发商利用自己的优势往往把自己违约责任的后果约定很小，相反却加重买受人违约的后果，而买受人往往又不具备同开发商讨价还价的条件。开发商还往往在商品房买卖合同的补充协议里做文章，如有的开发商将因买受人原因不能办理按揭贷款的所有后果推给买受人，让买受人承担逾期付款的违约责任。虽新版合同第二十七条约定了开发商制定补充协议时应考虑公平问题，但该条款由于约定得如合同法那样太原则，在实践中的操作性较小。对此，我们应该借鉴广东省新版商品房买卖合同，在合同中直接约定买卖双方支付违约金的具体标准，如开发商逾期交房，按买受人已交房款日万分之五支付违约金；如买受人逾期付款，按房价总额万分之五支付违约金。这就充分体现了合同双方的平等性。