基层社区自治遭遇法律难题

重庆“业主委员会协会”尴尬筹备　　

5月9日，重庆好家园小区，饶诗乐和关瑛小心翼翼拿出盖满鲜红印章的几页纸。全市已有36个小区的业主委员会，同意加入由他们发起的“重庆市业主委员会联谊会”。

饶和关是联谊会主要召集者之一。关瑛说，“我们的本意是成立协会，之所以在名称上作了变动，是不想令人联想到要‘分庭抗礼’之类。”

在城市基层社区自治的推进过程中，业主委员会扮演着重要的角色。难题在于，对业主委员会法律性质的认定仍不清晰。相关法律的模糊，使得业主委员会协会能否如愿成立，前景若明若暗。

“婆家”问题绕不过去

在饶诗乐、关瑛等人推动下，今年3月11日，召开了第一次“重庆业主委员会协会”筹备会议。当时有二十多家小区的业主委员会代表参加。

召集人除饶、关外，还有黄洋材、王钱日句田，主要身份是业主委员会主任，他们因参与各起业主维权事件，而走到一起。除黄洋材为在职的重庆邮电大学法院教授外，其余均已退休。

“大家都认为成立协会很必要。他们所在小区都碰到过或大或小的侵权事件，了解其中的困难，热情也很高。”关瑛说。

协会得以成立，需要具备《社团登记条例》规定的要件。“办公场所和资金都不难解决，办公场所就选择在家里，资金先借，登记后再抽回来———现在条件有限。”饶说。

最难之处，是找到协会应归属的主管部门。他们不意与国土资源和房管局协商此事———“部分房产管理部门的政府官员和开发商、物业公司有微妙的关系。”

这个问题，其实一直横亘在前。早在2002年，饶诗乐受邀参加《重庆市物业管理条例》听证会，当场就有参会的业主代表提出，应建立业主委员会协会。之后三四年，饶和七八位业主，开始为此事奔波。

他们在民政部门登记未被受理，原因没有行政管理部门。“当时我们一致的意见就是，房管局的职责是管物业产权，是不能管业主的，另外，开发商和物业公司所属协会，均由房产局担当主管部门，如果业主委员会协会再被纳入，其独立性和公信力都会受到影响。”饶说。

他们找过市消费者协会，消协虽有意，但其实质是事业单位，非法律规定的行政机关，也曾尝试向工商局、民政部门提出挂靠申请，未得答复，最后不得不被搁置下来。

如今旧事重提，“婆家”的问题仍然绕不过去。

筹备会上，代表们提议，将“协会”更名为“联谊会”，以更符合一个非盈利性组织的特征，“显得不那么对抗，以争取官方的理解和支持”。

而对此事兴趣极大的一些当地学者指出，他们将积极寻找挂靠这一组织的主管单位，以促成业委会联盟率先在重庆诞生。

但饶诗乐表示，“我对协会，甚至联谊会能否顺利登记并不乐观。”

各地仍未有成功范例

重庆并非第一个吃螃蟹者。广州、北京、厦门、成都等地，都有业委会曾经或者正在做着成立业委会协会的努力，而他们遇到的困难程度也与重庆大致相同。

2004年10月，厦门就有15个业委会联名向厦门市建设与管理局递交了成立业主委员会协会的报告，该局答复大意是，目前尚欠缺条件，业委会本身有没有法人地位存在争议。

成都一些业主委员会在2005年11月提出了成立业主委员会协会的要求，被房管局以“缺乏法律依据和现实需要”予以驳回。

2006年8月，北京32家小区业委会向该市建委提交了一份设立协会申请。虽北京市建委认为其具有积极意义，但仍未获正式批文。

而坚持最久，最有名的是从2005年起就在积极运筹的广州市业主委员会联谊会。因“婆家”难寻，多次递交的设立协会的申请都未见下文。

“前期物管大多为开发商的子公司或关联企业，业主遭到侵权而维权艰难，”黄洋材称，“最明显一个例子，就是公摊情况等小区的资料，都掌握在开发商手中，业主们查不到。”

广州市业主委员会联谊会召集人之一王文和对记者表示，只有组建起行业协会，才能获得与开发商、物业公司平等的话语权，另一方面，我们的目标与物业公司是一致的，即致力于社区的和谐。

“迷茫之中前行”

成立业委会协会主要难题是对业主委员会法律性质的认定。

反对成立协会的观点认为，根据国务院《物业管理条例》，业主委员会是业主大会的执行机构，它有自己独立财产，不能够独立承担民事责任，不具备法定的成立非营利社会团体的条件。

黄洋材则认为，非法人成立的非盈利性机构是可以取得法人资格的，虽然业委会不是法人实体，但是由于业委会协会是属于非盈利性机构，只要经过合法审批，是可以取得法律资格的。

一些法律界人士感到愦憾的是，3月通过的《物权法》，仍未对此加以明确的规定。这就决定了各个业主委员会仍有一段时间要在迷茫之中前行。

但仍有学者看好它的前景。重庆市社科院社会学所所长薄奇军认为，以前一切都是由政府来管的，现在政府逐步退出一些领域，这就需要相应的组织来填补这个空白，宏观上来讲，这是“市民社会”发展的方向，这种组织有着很强的生命力。

一些地方也在做着努力。广州市业主委员会联谊会筹备会，一方面未像重庆那样绕房管部门而行，而是保持了积极沟通的姿态。另一方面，王文和称，“我们这几年做了大量小区维权，提供专业咨询，调和各种纠纷，获得了社会的广泛赞誉。政府部门也从以前的拒绝变为肯定，这就为以后的发展奠定了基础。”饶诗乐表示，重庆也有意效仿广州的做法。

薄奇军认为，这可能是中国城市基层社区发展的必经之路，一方面小区业主委员会不断增强自身的制度建设，搭建起民间力量的平台，另一方面，政府面对社会结构变迁的现实，采取的积极应对策略。