4月30日是《前期物业管理服务合同》（以下简称《合同》）、《业主临时公约》（以下简称《公约》）示范文本公开向社会各界征求意见的最后一天。这两份由北京市建委和北京市工商局拟就修订的文件，在经历了整整30天的意见征求后，终将尘埃落定。

新修订的《合同》和《公约》示范文本最突出的特点就是，对开发企业依法进行公开招投标选聘物业公司，及检查监督物业管理服务的实施情况设定了强制性条款。

中国建筑房地产律师网副主任周兰萍律师说：“这两份征求意见稿对于物业管理单位的义务做出了详尽及具体的规定。业主及物业使用人在物业管理领域中的法律权利正日益受到重视，而这与新近颁布的《物权法》的精神是一致的。”相关主管机关正试图通过推广新的《合同》和《公约》，以实现业主及物业使用人与物业管理单位之间的权利义务平衡。

《合同》的强制性

对比先前的《前期物业管理服务合同》，《合同》示范文本突出了强制性条款的应用。其内容涉及物业公司的选聘、物业费的用途、物业公司的违约责任等方面。北京铸成律师事务所职业律师姚克枫认为，由于房屋买受人在签订《商品房买卖合同》还没有办理房屋过户前还不是真正意义上的业主，所以通过《合同》的强制性条款可以规范开发商和前期物业公司之间的行为。

合同中的强制性规定赋予了开发建设单位两方面的权利：一是有权选择物业公司，二是在物业公司服务不达标时有权整改并终止合同的权利。北京恒帝隆房地产开发有限公司副总经理姚中笑表示：强制通过招投标形式选聘物业公司，是开发企业对物业第一次把关，而有权利终止合同，是开发企业对物业的第二次把关，“这两次把关可有效地提高物业公司的质量和服务水平。”

同时“《合同》还能将开发商与物业公司更严格地区分开来，开发商不能自建自管，”姚克枫表示，“这也可促进物业公司帮业主验收小区的公共部分，更加规范物业公司的行为。”

另外，《合同》示范文本新增了许多条款。周兰萍律师分析认为，“这些条款对物业管理单位的一些基本权利义务做出了更加细致的规定。”一方面，条款压缩了以往物业管理单位的管理空间，促使物业管理单位的信息公开，使管理实现透明化；另一方面，条款的细化，有利于物业管理单位更为有效地进行物业管理，避免相互推诿等情况的出现。

《公约》重新规范业主权利

而《公约》示范文本则分别设定了强制性条款和自行约定的条款。对业主使用小区共用部分的权利和义务予以明确规定，即业主有占有、使用、收益和处分的权利，但不得侵害他人合法权利。

姚克枫说，《公约》示范文本意在通过个体承诺达到规范业主集体行为的目的。而这些新设置的条款都是遵循《物权法》的基本原则和条款而推出的。对于业主，新设置的条款能够使业主更加明确共有利益包含着个体利益，个体利益渗透着共有利益。

另外，《公约》最明显的修改就是赋予了物业管理单位独立制定物业共用部位和共用设施设备的使用、物业秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的权利，“不同于之前建设部的《公约》所规定的仅具有配合建设单位制定相关规章制度的权利。”周兰萍分析道。

仍需时间检验

然而，《合同》和《公约》的示范文本也存在不足之处。

姚克枫就表示，比如《公约》中第三十一条“物业公司有权公布违约业主的姓名及其违约情节”这一条款应当加以限制，否则明显损害了业主的权益。且违约情节存在很多复杂的情况，也有可能违约恰恰是法律赋予业主的一种合法抗辩权，并且非权力机关公布业主的姓名也会侵害到业主的隐私权，“一概公布违约名单对业主明显不公平”。

另外，姚克枫也指出，《合同》和《公约》仍然属于合同的范畴，主要能起到示范和提示的作用，不带有强制性，按照契约自由的原则，房屋买受人和开发商、业主与物业之间都可以在不违反法律的规定下更加细化约定相关条款或者重新修改这两份文件中的条款。因此，不能简单认为这两个新范本的出现就能解决所有的纠纷、问题。

而北京市朝阳区石佛营某物业问题较为突出的小区物业公司相关人士亦表示，“越是精装的房子，遗留的问题越多，合同实施起来越困难。”

不难看出，尽管这两份文件比之前的旧版本有很大进步，且能够解决一些目前处于混乱状态的问题，但是否会出现新的问题仍需时间的检验。