广州即将出台物管新规，物管纠纷将得到有效遏制!

继《物权法》正式发布之后，《广州市物业管理规定(征求意见稿)》 (简称《新规》)4月18日面世，即日起到5月18日，广州市国土房管局公开征求民意，并根据市民的意见进行修改，预计《新物管法》最快将在今年 11月正式出台。

近年来，广州市物业管理纠纷呈上升趋势，物业管理公司和业主的矛盾愈演愈烈，现行的物业管理法规已经无法满足日趋壮大的物业服务市场。于是，为了加强对物业服务企业的管理和引导，为了更好地维护业主的合法权益，《新规》应运而生。毫无疑问，《新规》出台后，将改变物管市场混乱的局面，因物业管理服务产生的问题将一一得到解决。

《新规》条款知多少?

这次《新规》共分八章，其中对急需解决的业委会换届、专项维修资金的归集使用、共用部位的管理收益、物业服务企业的交接等热点问题做出操作性较强的规定。

第一，专项维修基金不再暗箱操作

·专项维修基金半年须公布一次

“专项维修资金应当存入银行专户，按幢立账、按户核算；物业服务企业至少每半年公布一次专项维修资金的使用情况。”这部分条款出台，意味着开发商和物业服务企业，将不能再任意挪用专项维修基金，这部分基金会在业委会的监管下，发挥其最大的效用。

·业主不缴基金不能办房产证

《新规》中明文规定：业主未按规定将专项维修资金缴存到专户银行的，不予办理房屋产权证。物业所有权转让时，业主未按规定缴交首期专项维修资金的，不予办理房屋所有权过户登记手续。业主在享受物业管理服务的便利的同时，也要承担交纳专项维修基金的义务。这样才能保证物业管理有足够的资金做后盾。

第二，业主可拒绝“霸王式”物管

《新规》中提到：住宅物业建设单位应公开招投标选聘具有相应资质的物业服务企业，并签订书面的前期物业服务合同。而且，针对新旧物管更换等问题，《新规》规定：业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同届满后7日内退出物业管理区域。物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定的，物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出续聘或者选聘决定为止，物业服务企业作出选聘决定的，原物业服务管理企业应当在15日内退出物业管理区域。

在撤出时间上做明文规定，杜绝了物业服务企业“赖”着不走的可能，也让业主有了法律法规这个大靠山。而公开招投标选聘合资质的物业服务企业，保证了业主能享受到最优质的服务。

第三，车位应优先满足业主需要

物业管理区域内的车位、车库，应当依法经营并首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

有关人士表示，对于车位规定，业主、开发商都存有从对自己有利的角度理解的误区。业主在买房时购买车位，在合同里明确车位是真金白银买回来的，那么车位理当属业主所有；在购房时，开发商在合同内写明车位是作为促销附赠的归被赠者所有；开发商在办理预售时，将所有的车位都已确权到自己名下，这部分的车位就属于开发商的，仍可自由售卖。

第四，业委会成员身份受限受贿罚三倍

本人、配偶以及近亲属与物业服务企业有直接利害关系，不具备成为业主委员会成员条件。

此外，《新规》中还提到：业主委员会成员违反规定，非法收受建设单位、物业服务企业财物的，由市国土房管局各区分局、县级市国土房管局没收其违法所得，在其物业管理区域内予以通报，可以并处违法所得3倍以下的罚款，构成犯罪的依法追究刑事责任。

这些条文可见，《新规》不仅从物业服务企业方面去规范物业管理市场，还从业主、业委会这方面进行相关的约束，双管齐下，务求让行业得到有序、有益以及合理的发展。

《新规》之新在何处?

第一，物管将面临21项行为禁律

《新规》对物业管理公司的服务标准做出了详细的规定，指出如果物业服务企业出现21种行为中的任何一种，都将得不到政府部门的资质核定。

这21种行为包括截留或挪用专项维修资金的；擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；擅自利用物业共有部分、公用设施进行经营的；擅自停止供水供电的；不按国家有关保安管理法规，设立保安服务组织或委托保安服务公司负责物业管理区域内安全防范工作的等。

也就是说，物业服务企业在很多方面，将受到法规的约束和管理。但是另一方面，也能从根本上引导物业服务企业的良性竞争，从而淘汰不合格的物业服务企业，而实力雄厚的企业能发挥自身优势，更好地给业主提供优质的服务。

第二，业委会制度更趋完善

首先，居委可协调开业主会。业主委员会成员不足5人时应及时召开业主大会会议进行增补，成员辞职应当向业主大会提交书面辞职报告，由业主委员会在物业管理区域显著位置公告；业主委员会集体辞职或不履行职责半年以上的，业主可申请物业所在地街道办事处 (乡镇人民政府)、社区居民委员会(村民委员会)指导成立业主大会筹备组、选举产生业主委员会。

其次，业主大会门槛降低。物业管理区域符合下列情形之一的，可以召开首次业主大会会议，成立业主大会，选举产生业主委员会：已交付使用物业的建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的；首套物业交付使用满两年的。分期开发的物业，先期开发区域符合本条前款规定的，可以成立业主大会并选举产生业主委员会。

此二项规定的出台，大大有利于业委会的普及。而且，业委会制度的完善，为业主的权利和义务做出明晰的规定，强调了业委会在物业管理中所处的重要地位。每一个业主，都可以通过业委会表达自己的意见，从而对物业管理起到更好的引导作用。

《新规》未知数?

任何新事物都要经历争议和辩证的洗礼，《新规》(征求意见稿)面世以来，便被一些专家业主指其部分条例有悖《物权法》之嫌，并且质疑其是否具有足够的可操作性。

质疑一 有关部门的行政行为错位

市人大代表、知名律师田子军博士指出，在物业管理中，在理解《物权法》的私权保护上，政府有关部门的行政行为错位。“该管的不管，不该管的乱管。”

他举了三个例子：

第一，《新规》称业主大会筹备组长由居委会代表担任。而居委会作为业委会的领导，政府有些部门便会把居委直接当成自己的部门，让它做什么，它就做什么。而居委会是一个群众自治组织，不是行政机关，且不是小区业主，这和《物权法》的规定相违背，根本没有资格担任业主大会筹备组组长。

第二，业主们行使小区公共部分的权利的前提是知道规划，如何实现规划的透明《新规》却完全回避了这一问题。

第三，小区车库如何满足业主的需要；停车位出售给业主后，业主能不能再出租给别人收取高额租金。这些问题《新规》也没有提到。

质疑二 建设单位可连续招投标

根据《新规》第三十条，前期物业服务合同期满，物业管理区域尚未成立业主大会、选举产生业主委员会的，建设单位应当通过招投标方式重新选聘物业服务企业实施物业管理。发展商和物业公司在“血统上是父子关系”，发展商卖完楼后蜕变成“物业管理公司”。正因为小区含有太多的利益，不少建设单位挖空心思要“赖”在小区。业主们就表示，第三十条给了“老赖”足够的支持。市内一名长期参与业主维权的专家就担心，业委会一天不成立，他们就可以永远借“子公司”的壳留在小区。

质疑三 《新规》没很好体现《物权法》的立法精神

中山大学学者张治革(海珠区某小区的业委会主任)认为，《新规》没有完全体现《物权法》的立法精神。他指出《物权法》把物业管理公司在小区里提供的商业性活动称之为物业服务，但《新规》里变成了“管理”。在法律概念上，被管理者处于次要地位，也就是业主处于从属地位；而被服务者处于主要地位，《新规》让广州的物业公司成为小区的主导。

广东君之杰律师事务所周玉忠也表示，《新规》强调“制定目的”包括“推进业主自治”。从内容上看，该意见稿交替使用“物业管理”、“物业管理服务”、“物业服务”三个概念，实质上已将业主自治、物业服务及物业行政管理包含在内，并未摆脱物业管理概念上的混沌状态。而依据该局的规划，该规定将以广州市政府规章的名义发布实施。以“部门起草，然后政府通过”的方式制定地方政府规章存在着“部门利益掺杂、民主程度不够、法律层次太低”等诸多弊端，因而广受争议。依据《立法法》，地方政府规章的法律层次和效力低于地方性法规，且地方政府规章的主要立法目的偏重于“行政管理”需要，这与《物权法》的立法宗旨及目的有所不同。

无论褒贬如何，广州市国土房管局发布了新拟定的《广州市物业管理规定 (征求意见稿)》，这是继国家《物权法》出台后，首次就相关基层法律文件征求意见，这意味着一场新物管的改革在民众的期待中轰轰烈烈拉开帏幕。《新规》的公示，里面各项条款能否给物业管理行业带来喜人的变革，就让我们拭目以待!