物业是一个城市的重要组成部分，没有了物业，一个城市将不复存在，因此物业管理也是城市管理的一个重要组成部分。搞好物业管理有利于人们安居乐业，有利于城市的现代化建设，意义重大而深远。物业管理关系到人们的生活，物业管理问题较多，物业管理问题是一个热点问题，甚至已成为焦点，并成为影响构建和谐社会的因素之一，已得到各级政府和广大群众的关注。

应该说，物业管理的问题是多方面的，事物总是有主次的，抓住了主要问题，解决了主要问题，其他问题也就会迎刃而解了。

那么，物业管理主要的主要问题是什么呢?

一、物业管理概念的认识问题

经过多年的实践与研究，我认为，首要问题应是物业管理的概念问题，若不弄清物业管理的概念问题，不知何谓物业管理又怎么能搞好物业管理呢?现在人们对物业管理的认识有误差，严重影响物业管理的健康发展，尤其是小区的管理，不管小区中发生什么问题，都归到小区物业管理上来，这样使得有些问题应由该管的部门负责的，而不去解决，不属于物业管理的问题，物业管理企业和物业管理部门又无力去解决，况且也不应由他们去解决，可人们把这笔帐又都记到他们的头上，的确有失公平。这也难怪别人，拿物业管理企业来说，管理企业竟然把自己简称为物业，报纸、电台等媒体也这么报道“大家有事找物业”，大家都跟着这样说，便成为是当今很多人的共识。要是物业管理企业就是物业，那物业又应该是什么呢?

(一)、物业一词的由来与释义

物业有广义和狭义之分。明末清初有部小说《醒世因缘传》中有这样一段描述：一个无子嗣的大财主，在与他老婆谈话时，叹曰：吾死后，偌大的物业传给谁呢。若以此来看，物业这一词在中国也有一定历史了。这里讲的物业是广义的物业，广义的物业是指房产、地产、金银财宝、家具器皿及其它各种物态形式的财产。

我们所讲的物业这一名词是由英语“Estate”或“Property”引译而来，是狭义的物业，准确地说，物业应该是已建成并交付使用的房屋等建筑物及其附属设施设备和相关联的场地。

既然准确的说物业是指房屋、设施设备和相关联的场地，那就不能像有些人说的有事找物业，房屋设施设备和相关联的场地的有问题，那么人们就去找房屋，去找设施设备或去找相关联的场地，它们要是能解决的话，还要物业管理部门要物业管理企业干什么，真是笑谈。

(二)物业管理一词的由来与释义

弄清了何谓物业，还要弄清何为物业管理，不弄清楚什么是物业管理，无论在制定政策上，还是政府在物业管理方面的管理，以及人们的认识和物业管理企业的管理方面就会出现问题，这些方面出了问题，那物业管理不出问题才怪呢，而且出了问题也难以顺利有效地去解决，所以当务之急，首先要搞清楚什么是物业管理。

物业管理中的物业，人们的认识基本统一：物业是指房屋及配套的设施设备和相关联的场地。那么，什么是物业管理呢?从现行的法规和人们的普遍认识来看，是这么描述的：物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关联的场地进行维修、养护等，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

由于人们长期对物业管理认识比较片面，导致对其概念也发生了偏颇，致使很多物业管理问题不易解决。

笔者认为，物业管理的基本概念应是指管理者对已建成并交付使用的房屋及其配套的设施、设备和相关联的场地看管料理(制定监控、巡视、检查、保养、维护、修缮、制止损害的方案、各项规章制度、工作程序等及其实施)。且物业管理分为三种性质的管理：

一是行政管理：行政管理部门通过制定相应的政策及法规等，并依据其对物业直接管理者、业主，使用人进行指导、监督、检查、协调以利于物业的维修、安全与使用。

二是经营管理：经营管理包括两部分：(一)委托经营管理：国家要求具有物业管理资质的物业管理企业接受他人委托，依据合同约定，通过组织、指挥、监督、计划、协调等管理职能，利用委托者给予的费用，为保持物业(含不同结构、不同权属、各种使用性质和各种建筑形式的房屋及其附属的市政设施、公用设施、共用设施等，以及供电设备、供水设备、排水设备、供暖设备、卫生设备、安全监控设备、消防设备和相关联的公共绿地、庭院绿地、休闲娱乐场地等)的正常使用功能进行看管料理，并为产权人、产权单位及使用人、使用单位提供其他相应的服务(如保安服务、保洁服务、车辆存放、秩序维护、承包经营等)的经济活动。(二)经营性自行管理：产权人对自己的物业进行经营管理，即对自有物业进行看管料理及利用物业租赁、外包、合作等经营方式获取利益的活动。

三是非经营性的自管：即产权人对自有物业进行看管料理，保持其正常使用功能和安全，以利于自己使用。

以上三种性质的管理都应该是物业管理，现在人们所讲的物业管理仅仅是第二种性质中的一种，即物业管理中的委托管理，这是国家提倡的社会化、企业化、专业化、经营型的物业管理，但不能说此种模式的管理就叫物业管理，其他的就不叫物业管理，委托的物业占城市物业的多少，那其他的物业怎么管，用什么法规、政策去调整，其他物业的管理出现的问题如何解决呢?这种现状很值得我们去思考。

对国家提倡的社会化、企业化、专业化、经营型的委托管理模式的物业管理，还有相当的人们又认为不能叫管理，只能叫服务，称其为物业服务，认为一加管理两个字就有行政管理之嫌，难道企业就不能有管理了吗?笔者认为，行政管理是一门学科，企业管理是另一门学科，企业经营要管理。物业管理的权力是委托方赋予的，对物业要看(巡视、检查、监控等)、要管(保养、维修、制止损害等)，不管理怎么能行呢！服务是一个大范畴，什么不是服务，我们能做的一切都是为人民服务，为人民服务中包括各种的服务，成立了各种服务机构，社会有各种服务行业，又有不同的服务性质、服务方式等。如各级政府机关，各级执法部门等，他们所做的一切也是为人民服务，这是行政管理性质的服务。交通运输业、餐饮业、旅馆饭店、物业管理、金融等各行业所做的都是服务，这是一种企业行为的服务。但一般讲的服务，不具有强制性的管理服务，如商店所提供的服务，商店服务员在为购物人提供的服务，不具有强制性的管理服务职能，而以上所提到的国家或各地所设的管理机构所提供的服务确带有管理性质的服务，具有强制性的管理服务职能，他们带有强制性的管理职能的权力是国家赋予的，也是人民赋予的，按照国家的法律、法规、规定去严格管理，去处理那些违反国家法律、法规、规定的人，去制止那些违反国家法律、法规、规定的行为，来捍卫国家和人民的根本利益，这一点大家都是非常清楚的，在此不再赘述。物业要管理，一是对物业本身的管理，即对房屋及其附属设施、设备和相关联的场地进行维护、保养、修缮，保持其原有使用功能和使用的安全，二是对有损害物业的不良行为也要管，不但要管还要研究怎样管，如何来加强管理，有了好的政策，有了好的制度，有了好的办法，有了好的管理企业和优秀的管理人才，才有可能管理好物业。为什么说才有可能呢?如果没有社会的支持，没有相关部门的配合，即使是有了以上的几个“好”，也管理不好物业。物业管理企业去制止拆改房屋的承重结构，业主不听劝告，若该执法的部门又不及时去处罚，那房屋不还是被拆改了吗!如果有人恶意欠费，物业管理企业催缴，业主拒交，而物业管理企业将此事诉讼到法院，而有的法院却不予受理，或受理了、判决了，可欠费者还是不给，法院又不去强制执行，那费用不还是欠了吗?!如果欠费者照样能得到与交费者同样的服务，而交费者和物业管理企业的合法利益受到了侵害，那么就会导致原来交费者也不交费了，费用收不上来，又怎么按合同约定的服务标准提供服务呢，那物业管理的前景又会如何呢?现在有些小区的情况已经印证了这一点，在此不再多说了，在此强调的是物业管理，一定要讲管理，只不过是物业的管理是寓于服务之中而已。

“物业管理”这一名词是怎样来的呢?简单地说是1860年起源于英国，当时正是资本主义上升时期，城市化发展很快，大量人口进城，但城市的房屋建设跟不上人们的需要，原有房屋管理混乱，引发很多房屋使用的纠纷，一位名叫奥克维亚·希尔的女士为在其名下的出租房制定了一套行之有效的管理办法，并要求租户严格遵守。规范的、严格的管理改善了居住环境，取得了显著的效果，而且适应当时社会的发展，很快被他人借鉴推广，逐渐发展成为一种新型的、良好的物业管理模式。从历史和现在的发展现状来看，当今不是不能讲管理，而是一定要讲管理，还要不断的加强管理，才能使城市的物业管理得以健康发展，否则不但原有问题不易解决，还会问题越来越多，甚至达到不可收拾的地步。目前尤其是小区的物业管理的问题已经在证实这一点。在此主要讲物业管理的第一个问题就是物业管理概念的问题，而且问题的关键就出在管理上，这一问题得不到解决，又何以谈什么物业管理呢!

二、物业管理中的欠费

我们再谈谈制约物业管理发展的另一个问题，即物业管理的费用问题。搞好物业管理因素多多，其中物业管理的收费是一个很重要的因素。没有费用的来源，不能解决好收费问题，要搞好物业管理也是一句空话，俗话说得好“巧妇难为无米之炊”。据有关部门统计，在近期群众上访反映的问题中，收费问题排在了第一位。

关于物业管理费用问题也是多方面的，本人在《浅析北京市居住小区物业管理服务费用》一文中已作了较详细的叙述，在此不再多说，只主要讲一下欠费问题。这一问题也主要出在居住小区，尤其是普通居住小区，而重点又在老旧小区，这一问题直接影响到这些小区的物业管理，影响到这些小区居民的生活，如果不能尽快的解决好这一问题，它会不断使欠费业主人数增加，造成欠费的区域不断扩大，成为一大社会问题，严重影响社会和谐的构建，必须引起人们的高度重视。透过欠费这一现象，我们应了解其造成欠费的问题是什么?

(一)、现行政策与实际

经过不断地调查、研究、分析，笔者认为造成欠费问题的因素，有费用政策超前问题，虽说我们已逐步进入市场经济，各类商品的价格走向市场价格来适合市场经济的发展，但是，涉及人们基本生活的商品价格，还应有政策干预，由政府定价，定出标准价和指导价，以保持市场的稳定，随社会经济的不断发展，人们生活水平的不断提高，再逐渐放开一些商品的定价范围，以适应市场经济的发展。如汽车票、火车票、汽油、水、电等价格，人们基本生活必需方面都应是政府定价。小区的物业管理上，由于人们生活水平、观念和法律意识问题等等，全部一步跨入市场，由市场去决定价格是行不通的。现行政策仅规定经济适用住房小区、房改回迁小区执行政府指导价标准，其它均实行市场调节价。从实践来看，北京市普通居住小区物业管理服务收费实行市场调节价还有些超前。现行政策规定北京市普通居住小区物业管理服务收费标准在成立业主大会前从其原约定，成立业主大会后，其收费标准，应由业主大会或共同履行业主大会、业主委员会职责的全体业主与物业管理企业协商确定。一家物业管理企业管理一个数百上千户的区域，应该收多少物业管理费要他们与业主商定出一个价格谈何容易，商定不下来就不交费，企业只能在收不上费用的情况去负债经营，为业主提供服务。如果商定的时间一长，业主仍要企业提供较高的服务，而费用又不到位，试想有多少物业企业能够扛得住或能扛多长时间。若未能收上费用，提供的服务质量势必会降低，那么业主就会有意见，这样低水平的服务，我们决不能把钱交给这样的企业，这样就慢慢会导致恶性欠费，形成恶性循环，后果可想而知，现已出现有的企业被迫停止服务或退出小区的物业管理。所以必须要解决这一问题，第一是政府有关部门来修改政策，对普通居住小区的服务制定相应的最基本的服务标准和相对应的服务价格，以保障人们最基本的生活需要。第二或是在执行原有政策的情况下，做出补充规定，规定在多长时间内，物业管理企业与管理区域内的业主商定价格，超出规定时间的由有关部门暂定价格，必须予以执行，待双方商定价格后，再按商定价执行，对当时的暂定价格实行多退少补来解决执行暂定价格期间内的费用差价。这是本人对定价方面的一个思路。

(二)、其它欠费因素

再来分析一下欠费中的其他问题，为什么业主欠费，为什么业主得到了服务而不交费呢?不外乎有以下几个主要方面：

1．开发建设企业遗留问题是一大因素

由于房屋存在的质量问题、配套设施问题、售房时承诺的时间内应办理的产权证未给办理问题、认为购房面积计算有问题等等。业主购房后，把这一切的问题都转嫁到物业管理企业头上。譬如：房屋下水管道堵塞、屋顶渗漏，物业管理企业一说收费，业主则说“你看我这房子还漏水呢!收什么费呀，不交！”，收这样的费用，物业管理企业就费了劲了，关于开发建设单位遗留问题如何解决后文将细述。其实开发建设单位遗留的问题，是开发建设单位的事情，物业管理企业提供的是物业管理服务，而收取的费用是物业管理费用，业主得到了管理服务，就应当缴纳物业管理费用，跟去商店去买东西没有什么区别，这应该是无可争议的!这一点应该加大宣传力度，不能把“小区物业管理当作个筐，什么事情都往这里装”，说的通俗一点，责任要分清，一码归一码。政府部门应该将小区的管理职能明确界定，不能再“一锅烩”，责任不清的话只能越来越乱。

2．找个理由就不交费

如声称生活困难不交费。生活如果真有困难，应由民政部门解决其生活困难问题，物业管理企业不是福利机构，它是企业，它提供了服务这一特殊商品，就应该得到相应的报酬，因为作为企业运行起来后，就需要经费支撑，提供的“服务”与商场提供的商品一样也是一种商品，就存在合理的价值。难道说，家庭生活困难到商场去买东西就能不付费，想要什麽就拿什麽，还理直气壮地不给钱，行得通吗?答案是肯定不行的!这一点，社会应是公认的。可是，在物业管理中，物业管理企业提供了服务后，业主以种种理由不交费，这就导致了服务质量下降甚至中断，而业主还要理直气壮地去投诉，还要求必须提供物业管理服务这一种商品。这一问题很值得认真思考。有些物业管理企业一直提供了服务，有些业主不但不交费，还一再强调服务如何如何不好。笔者认为，本市物价部门已有价格评估机构，发生价格纠纷，请价格评估部门进行评估。物业管理企业提供服务的价值如何定位，业主应按其服务所值交纳应交的费用，如果大家认为按评估的价格所提供的服务比较，不能满足业主的需要，那就让企业按业主要求提供的服务标准，业主交纳相应的服务费用，这样才能使小区的物业管理走向良性循环，不知大家能否认同。

3．物业管理企业服务问题造成业主欠费问题

物业管理服务的质与价不相符的问题，维修不及时问题、服务态度问题等等。关于物业管理企业服务问题在后面另立题细述。

欠费问题要认真研究，弄清问题，分清责任，属于谁的问题，由谁负责，力争做到合情合理并且合法，在情理上无法协商解决的，要依法解决，这一点要通过媒体等方式，加大宣传，得到社会的认可，各有关政府部门，各司法部门均应各司其责且相互配合，认真处理，尽快解决欠费这一“顽疾”。

三、规划、设计与开发建设

我们再研究一下物业管理中，因规划、设计与开发建设单位在建成并交付使用的物业中存在的各种遗留问题影响物业管理因素分析。

(一)、规划、设计方面。有的小区规划设计不完善，不适合人们生活的实际需要，如汽车的停车位不足的问题(关于车位的其他问题以后再另谈)。据报道：雍和家园所建停车位不足全小区应有停车位的三分之一，大量的汽车无处停放，如放在门口，那么就违章，挤在院里就会影响小区通行，规划以及设计的不合理导致新建的小区出现这种尴尬的局面，如何去解决，这也是个难题。老旧小区停车位不足，新建小区停车位如果还是不足，那随人们生活水平的提高，国家发展中国的汽车工业，汽车也已经进入千家万户，可是买了汽车又无处去停放，这怎麽得了!所以说小区管理是个系统工程，那一个环节出了问题，都要影响物业管理市场的健康发展。

当然这只讲了规划设计上的一个方面，还有其他各种问题，希望有关部门应认真研究一下，高瞻远瞩，用战略和发展的眼光去研究小区的物业管理的问题，要不断总结和解决现阶段物业管理中产生的问题，不能让老旧小区中出现的影响物业管理的规划、设计等问题，又在新建的小区中重演。

(二)、开发建设单位在小区中存在的一些遗留问题。上面已有简述，如房屋及附属设施设备的质量问题，我常说“如果让一个高级教师把一个又呆又傻的智障儿童培养成为一名大学生，这样的要求现实吗?”所以说质量问题是个大问题，今天房子漏水，明天自来水管爆裂，后天电梯轿厢沉底，一会儿墙体外立面涂料或抹灰或面砖脱落，一会儿门窗变形关不上等等，保修期内又不能及时维修，尤其是刚过保修期，问题一个接一个地冒出来了，业主花钱嘛，觉得冤，找开发建设单位嘛，又推托给了物业管理企业，这又不是物业管理企业应负责的事，可物业管理企业若不解决，你就甭想要物业费。不但不交费，还一脑门子的意见呢!

另外，还有应该配套的，开发建设单位未给建全，缺这少那，答应购房人的事，不按期落实，如办理产权证问题，有的都超过应允的时间一年多甚至更长的时间，也未给落实办证。购房面积缩水，配套面积产权不清晰，建成多少年了也不知产权到底应该归谁，产权不清，那收益就不明，为争收益，闹得小区沸沸扬扬，鸡犬不宁，争论无休无止。甚至连物业管理圈外以打假闻名的王海先生都要来打假，物业管理现在的窘境可想而知，这应是物业管理业内人士的悲哀。

我曾在一篇论文中讲到过，物业管理区域中，凡属于开发建设单位的问题，必须由开发建设单位负责到底。如属质量问题，一是要追究质检验收部门的责任，房屋存在质量问题或隐患，凭什么验收合格，凭什么交付使用。二是开发建设单位必须彻底解决属于他们应该负责解决的问题，不能让物业管理企业去“背黑锅”。就像“你把健康聪明的孩子交给了老师，而孩子努力了，可学习不好，那就应该是老师的问题了”，这样去比喻或者评判，应该是比较公平合适吧！

四、物业管理企业管理服务方面的问题

虽然物业管理问题是多方面的，但物业管理企业的物业管理服务是很重要的一个方面。北京现有物业管理企业近3000家，从业人数达20余万，他们用自己辛勤的劳动，为首都人民安居乐业，为构建和谐小区和和谐社会，打造首善之区做出了不可磨灭的贡献。北京现在还保持442个市优，114个国优称号的项目(大厦、小区、工业区)，就是很好的例证。但也有个别的单位管理水平、服务水平不高，服务意识不强，以至于服务质量比较差，导致部分业主意见很大，给物业管理行业抹了黑，也带来了很大的负面影响。

(一)物业管理人员素质问题

有的物业管理企业从业人员素质较差，虽然服务态度不错，物业出现问题，业主一报修，到现场也挺快，但就是解决不了问题，一项普通的维修不能快速修好，即便勉勉强强修好，没有多长时间又坏了。这是服务态度不错，但服务质量不好，引起业主的不满，这样的企业一定要认真解决好这一方面的问题，应提高解决物业管理中出现问题的能力包括服务人员的语言表达以及与人沟通的能力、突发事件的应变和处理能力、遇事正确分析与解决的能力，应用人力财力物力的能力、物业管理法规政策正确执行能力和开拓创新能力，物业管理不单单是服务态度好就能干好的。

(二)物业管理水平问题

有的物业管理企业管理水平较差，该管时不管，要管时又管不了。该维修时，不积极去维修，小修不及时解决而发展成中修、大修了，自己更修不了，想申请使用“维修资金”，因该物业的问题又不到中、大修周期或不属于业主们该负责的中、大修范围，是企业维修不及时而造成的，本应该企业负责，可该企业又拖着不修，引起业主们的强烈不满。

(三)乱收费问题

还有的企业乱收费或虽按约定标准收费，但提供服务的质量与价格不符，这也是引起业主门不满的一个方面，物业管理企业应高度认识到这一问题的严重性，物业管理企业应认真履行合同，遵照有关物业管理规定为业主提供服务。收了业主多少费用，就应该为业主提供相应的服务，业主按照市场经济发展要求，花钱买服务，那么应该让业主的钱化得有所值。作为一个企业，尤其是直接为千家万户服务的物业管理企业，更要讲究诚信、一诺千金，要有社会感和责任感。否则，业主凭什么信任你，怎么还会把物业委托给你管理。现代社会是竞争的社会，物业管理的市场也不例外，如果一个物业管理企业没有诚信，那么它就会被淘汰，就会被淹没在市场经济的大潮之中。这些企业应该认真思考一下自己的前景了。

物业管理企业要按照有关法律、法规以及有关规定，按照委托合同的约定提供管理服务，还应不断学习和借鉴国内外的先进管理经验，采用科学、先进的管理方法，提高自身的物业管理水平，使业主委托的物业能够保值与增值(通过物业管理劳务的投入来完善物业的使用功能，延长物业的使用年限。如电梯，假定住宅电梯设计寿命15年，住宅使用期限70年，良好的物业管理使电梯安全运行年限，住宅的使用年限达到了设计寿命，这就是我们所讲的保值。若其电梯和住宅通过良好的管理使其超过了原设计寿命，并有效地减少中大修次数，适当地减少了业主的费用就是以上所讲的增值)。在完成合同约定的服务基础上，再想想还能为委托方做点什么。能不能再拓展一些服务项目，该收费的收费，该学雷锋的学雷锋，为业主排忧解难，提供一些力所能及的业主需要的服务，通过自己的管理服务为业主提供一个方便的、舒适的、优美的、安全和谐的生活工作环境。

物业管理企业倘若在物业管理服务工作中尽力了，怎么会得不到业主的信任，怎么会不把自己的物业委托给你来管理呢！值得大家认真思考!

五、小区中的停车问题

因此问题已经引起社会的关注，虽前文已提及，但有必要再细加分析一番。

(一)要研究现有小区应如何挖潜，因地制宜地解决一下车辆的停放问题，尽量利用现有空间。地上的平面空间要充分合理的利用，地上的立体空间也要充分合理的利用。部分绿地的改造，如原绿地改造成部分的硬化绿地，即成为绿化停车两用地等等。这个问题不解决，也将影响和谐小区的构建，请大家认真思考，还有什麽好的办法，总之，应认真对待为好。

(二)要认真解决新建小区的车辆存放问题，不能总是原小区的问题未解决，新建的小区又带着问题建成后交付使用。这一问题各相关政府部门应高度重视，不然，这一问题很难得到有效解决，我觉得，要解决的话，必须从源头上去解决为好。

2007年2月28日全国治理自行车被盗问题专项行动电视电话会议召开，国家6部委联合行动，要求全国各省市、自治区等有关部门集中整合力量，全面出击，从各方面来解决这一社会关注的问题，其中包括一个源头问题，源头问题中一个是自行车存放设施(存放地和防范措施)很重要。所讲的停车问题中的第一点是车位问题，车子没地方存放怎么能行呢。车子没地放，到处乱放，无人看管，给坏人可乘之机，偷盗、损坏车辆不断发生，影响人们的工作、生活。另一个是生产销售环节，自行车出厂前，车架上打钢号，买卖时，实行实名制。这样，对偷车贼倒卖自行车就能有一定的遏止。这从源头解决问题的作法很值得借鉴。

(三)存车的价格问题。虽然有的物业管理项目还有停车的地方，即有地上停车位，也有地下停车位，但经常因价格问题，也可以说是业主因对停车费的承受能力发生了问题。比如说在小区中建成自行车存车棚，因市物价管理部门定价每月每辆自行车3-6元不等，以平均5元计算，每年每辆车存车费是60元，一辆旧自行车才值多少钱，所以很多居民就不愿意把车放入存车处，而造成存车棚闲置不少车位，自行车又无专用停放的地方，造成到处乱放。

再说汽车停车位(小车)的价格，地上车位定价每月150元，地下车位价格是市场放开的，大约在每月500元左右，那每年就要6000元左右，试想目前汽车已进入寻常百姓家，老百姓省吃俭用购买一辆经济型的小汽车或汽车已旧，车就值不了多少钱，而且又都上了保险，车主又怎么能愿意支付这么高的费用把车停入停车场呢！这又不是出门到哪里，临时停一下，停车费贵一点，也得忍着，而在小区车库里停放，是长期行为，长年累月的支付，开支是比较大的了。因此造成一些小区地下停车场闲置车位，车主到处见缝插针找地停车。

笔者认为，应该给有支付能力的车主提供收费的停车位，也应该给部分人提供不收费或低收费的停车的地方，这样才能真正解决小区的乱停车问题，减少因停车发生的纠纷，有利于构建和谐社区，此建议供大家思考。

(四)停车费的收益归属问题。这个问题，人们反映还是很强烈的，尤其是利用房屋的地下人防用房停车的收益应该归谁，打假名人王海还在报纸上专门引经据典地大发议论，笔者认为他讲得还是不错的。国家规定物业所有权人享有的四项权利：占有、使用、收益、处分的权利。那么，业主反映停车车位收益问题，首先应该弄清车位的所有权是谁的，小区内房屋占地的面积也就是其土地使用权随房屋明确转移给了购房人，那房屋占地以外的地面权属归谁呢?应该说开发商将小区红线以内的土地获得使用权后，开始建设，建完后，应从房屋销售中收回了土地出让费，通过销售房屋转移给了买房人，那小区内的土地使用权应属于全体业主所有了，那么小区内的划定的停车位使用权就属于全体业主共有，而物价部门定的停车收费价格是长期租车位为每月150元，谁租呀!按国家规定，物业出租应首先是所有权人出租，收益归所有权人所有，那凭什么停车的全部收入归管理停车收费的单位呢?那市政管理部门所设的公共停车位，停车管理单位所收取的停车费是都归停车，管理单位吗?绝不是这样的，收费管理单位是要向市政管理部门缴纳相当一部分的费用。地下人防也好，其它的地下用房也好，做停车位也罢，用作其它的经营也罢，它们的产权属于谁，这是有关部门应尽快研究确定的一个重要的问题。确定权属，就使其收益有了明确的归属，因为收益归投资者所有，剩下的就只是价位问题了。如果属于全体业主所有，那就可以定出大家能接受的价格，其收益部分一方面用于场地(车位)等方面的维护，以保持其正常使用，一个方面也可用于业主大会决定的其他用途，取之于民，用之于民!当然管理者付出了劳动，也应该有自己的一份收益，但决不能把利用业主共有的设施经营的收益全部归为已有，这是在《物业管理条例》中已明确规定的。关于停车问题暂谈至此，当然，停车还有其他问题，如停车管理问题等等，大家要认真思考，提出好的办法来解决停车问题，让人们生活的舒心。

六、关于业主委员会及其委员的问题

按照《物业管理条例》的规定，物业管理的一个区域成立一个业主大会，业主大会上选举成立业主委员会。业主委员会成立后，由其委员推选主任、副主任，并赋予其明确的各项职责，在这里所要讲的不是业委会的职责问题，而是业委会不履行职责怎么办，主任也好，委员也好，对他们有利的事，就积极主动的争取，一旦事情未办好，业主们一有意见，他们觉得无利可图时，便消失了，委员不当了，主任辞职了，但是，因为他们的行为造成的损失怎么办，没法追究，便不了了之。你一找他，与他理论，他还振振有词：我都辞职不干了，你们还找我干嘛！现在我什么都不管了!得，还真没辙。如果你任由这些人有职无责这样发展下去，一个物业管理区域的业主大会决定就无法执行，物业管理企业实施物业管理服务是与业主委员会签的委托合同，而合同的一个主体忽然一下没有了，或业主委员会虽然存在，而不履行其职责，这个物业管理区域的物业管理又应怎么进行?海淀区的碧兴园小区就是一个典型例子，希望大家能够深思!

笔者认为，当选业委会成员，应以自身的一定财产或者其他什么做保证，一方面，对在小区的物业管理工作中发挥了业委会的职能，工作比较有成效者，予以表彰，也应规定在物业管理费中按一定的比例设定奖励和酬金。另一方面对那些因自身工作失误给物业管理造成损失的，违反了业主大会决定，损害了业主权益的业委会成员，应由其负责赔偿。不能随便说不干就不干了，这些应该在业主大会决定中明确规定，政府部门在研究法规政策时也应该明确，这样才有利于业主大会制度的建立和健全，也有利于物业管理行业的健康发展，若只强调物业管理企业一方，而不去很好的协调和解决业主这一方的问题，物业管理又怎么能够搞好呢，这一行业又怎么能够健康的发展呢?

七、物业管理和小区管理的问题

在此主要简单议一下两者的管理内容与责任主体的问题。物业管理所管理的内容在前文已表述明确，管理的对象是建成已交付使用的房屋及其附属的设施设备及相关场地，管理者是政府主管部门 (建设管理部门，房屋管理部门)、物业所有权人、物业管理企业。而小区管理则不仅是小区内的物业管理，管理者也不仅是建设管理部门、房屋管理部门、物业所有权人、物业管理企业、还有社区居委会、街道办事处、居民、公安部门、市政管委以及供水、供电、供热、燃气、通讯、有线等等诸多主体，小区管理只靠一两个主体是管不好的，小区管理是一个系统工程，要各主体齐抓共管。认真思考多年来，物业管理存在的主要问题，研究出可行的解决问题的办法，才能尽快的解决原有的、现在的各类问题，让物业管理行业健康发展，使之适应社会的发展，为和谐社会、和谐社区的构建做出应有的贡献。

综上所述，物业管理问题比较多，但是，只要我们能抓住主要问题认真思考，研究解决主要存在的问题，其他问题也就比较易于解决。笔者絮絮叨叨将几经思考言至于此，既占大家的工夫，也劳费了诸君的眼神，这又为何来。且借一首古诗道明心意：“赵州亭前柏，香岩岭后松。栽来别无用，只要引清风。”让我们大家共同研究，共同为物业管理行业的健康发展作出努力。