日前，《广州市物业管理规定(征求意见稿)》征求市民意见阶段已告一段落，但从近一个多月的情况来看，社会各界对其反响热烈纷纭，真可谓一石落，千层浪起。

支持方：利于解决矛盾，操作性强

《意见稿》主要影响到三个群体的利益：对物业服务企业，限制其“管理”权限，增强其“服务”功能，加大了监管力度；对业主，明确了其自治权利，同时要求其履行相应义务；对业主委员会，促进其自治机制的完善。

例如在专项维修资金上，《意见稿》专门作了一个章节的规定，并明确指出业主应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。开设统一的专项维修资金专户，委托银行办理专项维修资金账户的设立、储存、提取、查询等手续。物业服务企业至少每半年公布一次专项维修资金的使用情况，接受广大业主的监督。

《意见稿》对物业转让和灭失时，维修资金的处理也作出了规定：业主转让物业时，其所缴存的专项维修资金余额不予退还，一并转让给新业主。这就非常明确地确定了专项维修资金的收集和利用，从而给业主、物管公司以具体的责任和要求。

又如在第七章，《意见稿》明确规定了物业服务企业违反本规定的责任。“物业服务企业违反物价规定，擅自提高收费标准、增加收费项目的，由区、县级市价格行政主管部门依法予以处罚。”这使用法规和司法解释明确了物业公司与业主的关系服务与被服务、被委托与委托的合同关系，它们之间应是互相配合，互相支持，互相协助的关系。这一规定能更有针对性地化解物业管理中出现的矛盾。

当然，意见稿也有对业主委员会违反本规定的责任，如“业主委员会成员违反本规定，非法收受建设单位、物业服务企业财物的，由市国土房管局各区分局、县级市国土房管局没收其违法所得，在其物业管理区域内予以通报，可以并处违法所得三倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任”。

这样，政府部门可以更好地指导业主大会开展工作，两者相互配合，互相支持，互相协助，共同搞好物业管理区域内的安全卫生、交通、绿化等工作。

争议方：纠纷多多，后患极大

在《意见稿》里，尽管立法目的是为了规范物业管理活动，维护业主的合法权益，但业主们更多的是从各个方面向其发难。据广州市业主委员会联谊会的有关负责人介绍，已经有不少业主和业主委员会提出了反对意见，认为新规定背离了《物权法》的原则和精神，是对业主私有产权的侵犯和干涉。而且，其强调的是政府管理功能，忽视了政府的服务功能，“变成了发展商的代言书”。

同样在业主最为关注的维修基金问题上，广东君之杰律师事务所律师周玉忠认为在《意见稿》中依然未得到根本解决。对于建设单位欠缴维修基金的，《意见稿》仅规定：“建设单位应当按照前款规定的专项维修基金缴交标准缴交专项维修基金，并存入指定银行。”另外，其中规定的“住宅建筑面积每平方米四十元，非住宅建筑面积每平方米五十元的标准缴交首期专项维修基金”，违反了其上位法《广东省物业管理条例》规定的建设单位应按“物业总投资2％”的比例划拨维修基金的规定，缴纳标准大大降低，“不利于业主依法追讨维修基金欠账”。业主代表则认为，《意见稿》中只规定未缴交维修基金的建设单位要补交，而没有任何惩罚措施，“等于白说。”

在居委会与业委会关系上，《意见稿》中对街道和居委会在物业管理当中的作用给予了强化。总则中明确规定，街道办事处负责辖区内物业管理活动的指导、协调工作，社区居民委员会协助街道办事处、政府有关部门做好物业管理工作，调解物业管理纠纷。此外还规定，业主大会筹备组组长由居委会代表担任。

为此，广州业委会联谊会成员王文和认为，这让业委会在成立和活动过程中，有太多的“婆婆”，多头管理会让矛盾增加。广东君之杰律师事务所周玉忠律师更是表示：“自治组织领导自治组织?这缺乏法律依据。”

关于业主与物管公司的关系，天河区物管协会的负责人认为，《意见稿》的许多方面都是为了维护业主的利益，很不公平，一旦实施，物业公司便会面临许多挑战。“以前必须2／3业主同意才可以更换物业公司，现在只要1／2”，这对物业公司的服务水平和质量都提出了更高要求，而且，业委会如何取证、认定已通过过半业主同意，在《意见稿》里并没有详细规定，这样，物业公司和业委会就很容易产生矛盾。他认为，《物权法》和《意见稿》都赋予了业委会更多的权利，但并没有为此制定一个完善的游戏规则。就拿直接关系到物业公司的生存、发展的招投标来说，“《意见稿》只规定小区的物业管理必须进行招投标，但却没有对如何进行招投标做具体说明”，这会导致“业委会的随意性增大”，物业公司的生存环境将更加恶劣，“小公司甚至可能会因此破产”。

辩证方：自平衡出发，趋向完善

“毫无疑问，从此次出台的征求意见稿来看，政府的出发点是非常好的。”广东百思威律师事务所律师曾铭说，“它主要是想通过这次规章来解决在物业管理中遗留下来的历史问题，以平衡好业主、物业管理公司、建设商等各方面的利益关系。尽管从目前情况来看，它并不完善。”

比如关于建立联席会议制度，有关人员认为可以及时反馈物业管理情况，有利于相互沟通和解决纠纷。《意见稿》规定，物业管理区域内，可以建立由街道办事处牵头，市国土房管局各区分局、辖区派出所、社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度，协调解决物业管理中的重大问题。

广州大学经管学院工程管理系副教授、广州物管研究会副会长陈德豪评价道，此举是一个组织创新。以往的民间纠纷往往存在政府缺位的问题，联席会议制度的产生，能够形成比较及时的反馈和沟通机制，有利于纠纷的协调和解决。

广州业委会联谊会成员王文和也表示，这个新制度表明，政府很重视目前小区纠纷的解决，能够突出组织的力量维持小区和谐。

关于建设单位的责任，《意见稿》也有了硬性的规定，“住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由市国土房管局各区分局、县级市国土房管局责令限期改正，给予警告。”

从业主委员会的产生来看，新物管《意见稿》体现了建筑物区分所有权人通过建立团体关系、维护共同性物业权益的强烈愿望。它由业主大会选举产生，其对公共物业财产的管理权利，来自于区域内全体区分所有权人以业主公约或业主大会授权的方式所做的委托，双方之间产生的是一种类似于信托性质的民事关系。正如胡杰丰律师所说，业主委员会与业主大会的关系就如公司董事会与股东会的关系，业主委员会只是业主大会的一个内部机关，而不是法人和其他组织。这有利于改变业主、物业公司还有建筑公司权责不对称的状况，从而有效地缓解矛盾，并最大限度地避免纠纷的发生。

这样，便有了物业管理公司、发展商与业主三者互相平衡、相互监督的制约机制。

“平衡法则”赋予物管新课题

从这次新物管规定《意见稿》中，我们不难看出，物业管理进入了新的“竞争”时代。如何迎接竞争，规范竞争，抑制竞争的消极影响，而促进其积极作用，便成了摆在政府、物管公司、开发商、业主们面前无法回避的课题。

对政府来说，政府应积极指导，规范竞争。显然，此次《意见稿》中新增了大量有关政府部门介入物管工作的条款，但目前政府推广度不够，只局限于一些国有企业开发的住宅小区，因此难成社会气候。政府应通过法律和行政的手段强制规定什么样的物业，多大面积的物业一定要在社会以招投标的形式，通过公平竞争，选聘质优价低的管理公司；同时对竞争的要求，如招标的资格，投标的格式、程序、评标人员的组成，开标的公布等作出相应的规定。政府既要营造竞争的环境，更要维护竞争的秩序。

对发展商来说，发展商应放眼社会，择优聘用物管公司。新物管《意见稿》规定，在业主委员会成立之前，开发商对其开发的项目有权决定管理公司。明智的开发商本着对今后管理负责的态度，就应一步到位选聘社会上有实力、有经验、有品牌的专业物管公司，负责起物业售后服务的工作。这也使业主们一开始就能享受到高水平的管理服务，与物管公司建立起信任合作的关系。如此既符合社会分工的专业要求，顺应物业管理市场竞争的发展潮流，又摆脱了开发商自己做管理又不谙管理以致被投诉甚至被炒“鱿鱼”的尴尬局面。

对业主而言，业主要处事公正，善选“管家”。新物管《意见稿》给业主既赋予了权利，也规定了责任。业主对物管公司的取舍支配着竞争的走向，如业主处事公正，将招投标活动置于阳光下，就能净化竞争环境，使善于“黑箱作业者”没有市场。业主对物管公司的判断不是“费用决定论”，即谁报低价就择谁，而是倚重公司的管理风格、管理水平、管理业绩，换句话说：宁愿选择费用贵点、水平高的公司，而弃费用低水平也低的公司。如果能真正做到这点，管理公司何去何从也就一清二楚了。

对物管公司来讲，物管公司要励精图治，重塑形象。此次新物管《意见稿》对物管公司的规定很不少，造成了其“竞争时代”的主角地位。物管公司怎样才能经受住时代赋予的竞争考验?

首先，勤练内功，塑造品牌。物管工作琐碎、枯燥，要使方方面面琐碎的工作做到井井有条，疏而不漏，也非易事。物管公司要励精图治，不断总结，不断完善，创立出有自己特长的管理模式和管理方法，塑造出品牌的风格和品牌形象。

其次，精打细算，勤俭管“家”。物业管理花的是业主的钱，物管公司会不会理财成了业主评判物管公司好差的重要标准。物管公司要赢得业主的满意，就应用最少的钱办最好的事情。多花钱的管理，水平虽高，业主也难接受，正如一些业主拒绝香港的物管公司一样。管理规范，服务优质，善于理财勤俭管“家”的物管公司在公平竞争中最具有优势。

最后，以人为本，注重育才。物业管理投入的不是资本，而是人才及经验。物管公司的实力不是资本的实力，而是人才的实力。有一支素质优、能力强、作风好、品行正的人才队伍，是物管公司生存与发展的根本条件，也是物管公司参与竞争，志在必取的信心所在。物管公司不光要注重引才，注重用才，更应注重育才。