日前，回龙观某小区业委会因与物业就停车收费问题经谈判无法达成一致，致函物业公司宣布停止小区的停车收费服务。数天后，在北京市业主委员会协会申办委员会的协调下，该小区业主委员会同物业公司联合发布了声明：收回停交停车费的说法，仍按原有标准交纳停车费。虽然这只是北京市众多小区停车位纠纷中的小插曲，但这段插曲还是牵动着人们的神经：在物权法实施后，小区停车位纠纷是就此终结，还是会呈现愈演愈烈之势？

随着生活水平的提高，越来越多的居民拥有私家车。有报道称北京每月有约3000辆私家车上路，但小区停车位的增长却远远跟不上车辆的增长速度，因小区内车位、车库的归属问题，以及车位收费问题而引发的物业纠纷逐渐成为社会各界关注的热点。在实际生活中，当停车位纠纷发生时，小区业主往往采用以车堵路的方式来发泄心中的不满，很少真正通过法律渠道解决，专家认为主要原因是法律对停车位的归属一直就没有规定，导致权属不清，职责不明。《物权法》出台后，是否能改变小区停车位权属不明确的状况，彻底解决停车位纠纷呢？

占用业主共有面积的地上车位归业主所有

上文中小区业委会之所宣布停止小区的停车收费服务，就是因为业委会和物业公司就小区停车产生的经营收益分配无法达成一致造成的。业委会认为小区停车场属于全体业主所有，业主有权享受收益，而物业公司则认为停车费价格有北京市国土和房管局、发改委等多个政府部门的法规条文为依据，不能说改就改。这些争议归根结底就是小区停车位的所有权归属于谁。

北京汉卓律师事务所杨曙光律师认为，物权法的出台为小区停车位的归属提供了法律依据。物权法第七十四条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”这就意味着业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。对于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，理应属于业主共有。至于如何判断哪些道路、绿地属于业主共有，可以从北京市规划委员会通过查阅该小区《用地规划许可证》的相关附图予以确认。

北京天茅律师事务所包华律师指出，开发商对占用业主道路或其他场地设立的车位没有所有权。此类车位的使用应该由业主大会决定。在没有召开业主大会的情况下，我个人建议比照地下车位增加一定比例授权费用。费用除扣除经营成本、税金、经营公司酬金外，剩余部分按面积比例返还给业主。

而在一些大型小区，区内往往还有市政道路，在这些道路上设置的车位就不属于业主所有，这部分车位的管理应该由政府相关部门负责。

　建筑规划区内车位依是否公摊确定归属

对于物权法七十四条中：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。”的规定。有观点认为，建筑规划区内面积属于公摊面积，所以也应归业主所有。

杨曙光律师认为，法律法规没有强制规定建筑规划区内车位和车库的面积是否需要计入公摊面积。地上的车位是否计入公摊，需要通过调查才可得知。如计入公摊面积的，则开发商如出售或出租就应视为对业主的侵权行为，可以追究其相关责任。没有计入公摊的，产权是否属于开发商目前在理论界存在争议。而在实践中开发商往往能办理下车位的产权证明，说明司法机关支持开发商对这类车库享有所有权。

也有专家认为，对于建筑区划内规划用于停车的车位，因其只是对区域划分中的土地规定了专门的用途，则同样不存在土地所有权权属的归属问题。城市中的土地归国家所有，开发商因交纳土地出让金而当然取得土地使用权，则该部分的车位，开发商拥有处置权。

对于这类车位的权属，包华律师指出实践中车库一般不计入公摊面积。在车库属于开发商的情况下，开发商可以通过出售、出租和附赠的方式确定车位归属。业主需要尊重开发商的经营自主权利，不能因为物权法中的“首先满足业主的需要”就要求价格必须低到多少。同时开发商也需要尊重业主的使用权益，不能变相遏止业主正常使用。因此问题的解决完全依靠双方通过市场规则进行博弈。现在动辄报110，用车堵门的方法都是错误的。

“对于停车位，开发商公司如果认为权属归自己所有，应该拿出证据，业主认为权属在业主，同样也要拿出证据，否则就交给法院裁决。”舒可心如是说。

地下车库一般由开发商定价

2005年底，宣武区依莲轩小区业主因不满开发商对地下停车位每月680元的定价，与开发商发生纠纷。无独有偶，海淀区某小区业委会也对小区地下车库所有权提起诉讼，认为应当属于业主，最终被法院驳回请求。而在一些新开发的居民小区，常常可以看到一种奇怪的现象，小区周围的马路上、空地上挤满了私家车，可是在楼下的地下停车场里却空空荡荡，没几辆车。分析其原因，主要在于对开发商一口定价，业主对没有商量余地的不满所致。

在实践中，很多业主在与开发商签订购房合同时，往往没有在合同中明确约定停车库的产权归属。因此，在发生纠纷后，业主往往认为地下停车库的成本被业主分摊了，地下停车库理应归业主所有；而开发商一般则认为，自己拥有地下停车库的所有权，所以理应享有自由定价权。

太月园业委会主任王嘉吾认为，从财务角度看，绝大多数地下车库的建设费用已经被购房人分摊，如果车库被开发商再卖一次，消费者就相当于掏了两次钱。所以，车库所有权应当归全体业主共有。

对此，有专家认为商品房的销售价格完全是由市场供需所决定，价格的成本计算只作为合同一方当事人即开发商的综合考量，与实际的销售价格之间没有必然的对应关系，更不能作为所有权归属的确定依据。如果发生所有权归属纠纷时以一方的成本计算解释价格构成，进而确定所有权归属的内容，则背离了合同双方当事人当时的买卖的真实意思表示。以价格构成理论来确定地下车库的权属违背了市场经济的交易原则。

对此，专家指出依建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条之规定，凡已作为独立空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。该规则可做如下的解释：具有独立空间的地下室、车棚可以单独出售或出租，可以作为所有权客体进行交易。

由此可见，只要开发商依法未将地下车库计入公用建筑面积进行销售，也即地下车库的建筑面积未进入商品房分摊的公用面积中，开发商就有权销售或出租车库。

这与建设部《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条的规定也是一致的。该《规定》第二十五条规定，地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。进一步明确了地下车库可以单独进行交易。