土地增值税清算制的出台，立刻在房地产市场引起巨大变化。

受《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的影响，1月17日，地产股遭遇全线暴跌，内地股市17家上市房地产公司跌停，13家跌幅9％以上。万科A(000002．SZ)、保利地产 (600048．SH)、华侨城(000069．SZ)、陆家嘴(600663．SH)、金地集团 (600383．SH)等龙头股封死跌停。受此影响，沪深大盘也双双大幅下挫。香港股市的内地地产股日股价也分别下跌5％-7％不等。据悉，《通知》发布后的两天来，房地产板块总市值损失510亿元，其中龙头万科A市值损失近百亿元。

股市暴跌后，开发商迅速做出反应。

1月18日，沪深两市大量上市公司发布公告，说明土地增值税开征对本公司业绩及经营的影响。

1月19日，据媒体报道，上海浦东新区的一家房地产企业负责人透露，上海一些大型房地产开发商曾经秘密碰过一次面，“准备联合起来给市里主要领导‘上书’，希望能考虑一下企业的生存问题。”对于国家税务总局下发的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，“与其说是清算土地增值税，还不如说是清算地产商的命!”这名房地产企业老总说。

土地增值税的清算，真的能革了开发商的“命”吗?

土地增值税清算触动开发商的敏感神经

什么才是开发商的命根子?土地与钱。在开发商看来，土地增值税的清算，无疑同时指向了这两根最敏感的神经。所以，反应才会如此强烈。

任志强说：“土地增值税确实并非新税法，只不过在出台之后曾有一个缓征期。据了解，因为1993年以后的房地产宏观调控导致市场一度萎缩，财政部与国税总局曾联合发文，免除了1994年1月1日之前签订转让合同的土地增值税，同时免除已立项目5年内转让的征税。这使得土地增值税法的实行推迟了5年。2001年后，随着房地产市场转暖，土地增值税每年成倍增长，尤其是2002年实行土地招拍挂制度之后，在招拍挂制度实行之前用协议出让方式取得的低价土地储备在此后获得了土地差价的高额利润，也形成了土地增值税连续多年的高增长。到2006年，土地增值税占房地产开发利润比重接近20％。”

“我不认为出让的土地有理由在已收取出让租期中的土地使用费、放弃了土地出租期的使用权之后，政府应再收取土地的增值税。”任志强称：“土地出让金、开发商缴纳的土地增值税、二手房转让环节的土地增值税等同时征收属于同一块已出租的土地中政府在不断地无限制地追踪加收土地中的收益。”

潘石屹也表示：“虽然一些上市公司表示，如果政府要清缴土地增值税，将由原来的股东负责，但这并不表示十几年没有清缴的土地增值税不会清算总账。2月1日就是土地增值税算总账的清缴日。有一点是可以肯定的，就是2007年全国纳税排行榜中的房地产公司的比重将有大幅度的增加。”

由此可见，土地增值税的清算会大大减少开发商的利润。

不仅如此，在地产股暴跌的背后，实际上预示中国房地产业进入新的风险期。在新的风险期中，股市中的地产股将会经历更多的变数，从而直接关系到房地产企业的生死存亡。这不能不让开发商头痛不已。

正如王宏新所说，“‘1．17’的确可以看作是中国房地产业进入新的发展阶段的一个重要标志，房地产业的高风险将由高政策风险转变为高金融风险。”王宏新称：“房地产行业的行业性危机莫过房地产泡沫问题。在泡沫吹得足够大之前，房地产业发展必然火爆，房地产商品供不应求，房价快速上涨，投资高烧不退。一旦泡沫破裂，则房市倾刻之间变得寒冷不已，房价猛跌，投资者财富一夜缩水，先抽身者大获全胜，未来得及撤退者则血本无归，房地产业一下子趋于萎缩。”

在王宏新看来，房地产的泡沫在本质上跟股市上是一样的。不仅如此，房地产的泡沫实质上就是金融泡沫。房地产泡沫，始自于金融业的混乱和失控。中国房市的泡沫问题就是个金融问题。“1．17惊魂”(媒体对1月17日地产股暴跌的评价)就是一个标志性的前兆。近些年来香港股市和内地股市中，房地产企业已逾百余家(新年以来业内更是盛传中远房地产、SOHO等著名企业也正积极筹备赴港上市)，房市与股市也越来越具有联动性。地产股在股市中比例上升，一方面预示着中国资本市场的进一步发展；另一方面也预示着中国地产业发展中，股市作为房市的晴雨表的作用更加强大。如此看来，今后股市中的地产股将会经历更多的变数。

土地增值税对房地产企业影响有多大?

万科总经理郁亮表示，万科主流产品为大众化的普通居民住宅，受土地增值税影响较小。万科已按土地增值税相关政策和各地方政府规定，在房产实现销售的同时预缴土地增值税，并按土地增值税清算口径，在以往年度业绩中做了较高标准的拨备和预提，并在新项目发展、项目运营中做了考虑和预计。公司已公告的2006年度净利润预增长50％至65％不受影响。

金地相关人士也认为，按照技术理论测算，项目毛利率达到 37％以上才需缴土地增值税，金地的项目毛利率基本不高于35％，所以新政策对公司影响不大。

可见，大的有实力的房地产企业抗风险的能力较强，土地增值税的影响不会很大。而对于一些小的房地产企业，其前途恐怕就不会了乐观了。

正如观筑地产研究部刘新纲所言，“土地增值税的清算可能导致开发企业‘马太效应’更加严重”，刘新纲认为，马太效应是指“强者越强、弱者越弱”的社会效应，国税总局关于土地增值税清算管理文件的下发，给房地产市场带来了巨大震荡。在土地大幅度升值的市场情况下，土地增值税的清算无疑会给大量开发商带来现金流压力。一些中小开发企业在前期土地增值税预留的准备金不足的情况下，此次清算无疑是给其当头一棒，甚至会由于资金周转不畅，而退出开发舞台，而对于一些中大型开发企业由于资金实力雄厚，他们可以及时调动土地增值税的准备金，不至于资金周转受挫，同时一些大型开发企业具有大多有多种业态经营，他们可以互相调配资金，互相弥补，相对而言对他们影响不会太大，所以土地增值税的清算可能会导致开发企业“马太效应”更加严重——强者越强、弱者越弱。

今后，开发商拿地将更加谨慎，而对于一些投机或实力不济企业，无论从政策角度还是实际发展来说，选择退出也许是他们所能做的最好选择，而对于以百强企业为代表的实力型企业，这可能是新一轮发展的历史机遇。

避税成为开发商的热议话题

虽然土地增值税清算让开发商一开始反应强烈，但很快，就有专业人士指出了土地增值税清算的缺口，开发商更是在不断寻找避税渠道。

土地增值税清算存在两大缺口。这两大缺口是：一，《通知》规定，对于因未设置账簿、擅自销毁账簿、拒不提供纳税资料、账目混乱或者资料不全等造成的难以确定转让收入或扣除项目金额情况，以及未按照规定期限办理清算手续、逾期不清算等行为，税务机关“按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税”，由于没有任何处罚，过低的成本有可能使企业故意钻空子。二，开发商可能继续采取隐瞒利润的办法逃税。2006年11月，财政部发布第12号会计信息质量检查公告，公告显示：检查的39家房地产开发企业，隐瞒利润超过一半，利润不实33亿元。对土地增值税清算制度实行后，开发商们很可能变本加厉地隐瞒利润。

在采访中，更有一些开发商对土地增值税的清算表现得不以为然。有人甚至总结出了七大避税渠道。

一、开放一些中小楼盘。即使在法制严明的美国，在征收过程中也都会发生均纳税者用各种手段分散和转移土地增值的行为。而就目前了解的情况来看，中国的土地增值税是对开发阶段的增值征税，但是开发阶段对小盘来说大约2-3年，而对大盘来说就在5-10年了。正常地说在经济起飞阶段，时间越短，增值越少，可见大盘受到的影响会大一些。

二、拖延工期。不过无论如何征税，都必须等待项目完全竣工之后才具备核算成本的可能。因此事前只能通过1％或0．5％的预征来解决，一旦项目还有哪怕一点没有完工，国家就无法征收本税、企业也就可以不缴纳本税。

三、提高人工。对于股份公司来说，一旦经过平衡核算发现提高人工可以归避税收，就极其可能提高尤其是高管的工资。

四、搞精装修。目前，中国的房地产市场一直以毛胚房为主要供应，使得土地增值部分较大。开征收土地增值税以后，相信很多房地产公司都更愿意加大成本，做精装修房出售，以减少增值部分从而避税。

五、实行项目公司制。通过项目公司操作，在预缴征收时期，由于可以开发完毕就注销，因此，这种方式可能能够更好地归避某些税费，相信项目公司制会越来越多。

六、转售为租。土地增值税对于产权未发生转移的企业自用或用于出租等商业，不征收土地增值税；在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。这就表明，租赁比重比较大的企业，比如招商地产等的影响相对较小。而由于既有销售类房产、也有租赁类房产，因此存在内部操作空间，从而增大销售类房产的成本，这类房企将具有归避土地增值税的更多条件。

七、加快周转。根据测算基本可以得知，只要企业的各项成本占到70％，也就是企业毛利率在30％以下，那么就可以满足“增值额未超过扣除项目金额20％的，免收土地增值税”。这将促使更多发展商抛弃暴利观，建立新的价值观。为了在规定条件下获得尽可能大的利润回报，因此存货周转率的控制将越来越重要，企业必然要使自己的周转速度加快。