2006年林少斌“有点忙”。

“每个月都有一些比较大的事情。”林少斌如数家珍：股权分置改革，苏州项目和深圳龙岗项目，上海依云郡开盘销售，花园城商业中心正式开业，发行十亿元人民币信贷贷款，发15亿可转债，拿到天津南开区的土地、上海顓桥项目、宝安项目等等。

3月26日，招商地产新产品发布会上，林少斌接受了本报记者的专访，侃侃而谈他对招商地产的“巴菲特”理想，给招商地产提出了“五年再造”的目标。言谈之间，林毫不掩饰其推进资本市场再融资计划的兴奋，以及对招商局强大背景所生发的房地产机会的自信。

依托招商局平台

《21世纪》：请问您如何看待土地储备的问题，2007年如何布局？

林少斌：2006年拿地动作比我们原来预计超额了很多。我们整个的发展布局是珠三角，包括广州和深圳；长三角就是上海、南京、苏州；环渤海是北京、天津。我们整个发展不排除在这几大区域里面再进入一些二线的城市，比如我们进入了佛山，珠海。在长三角区域，我们也在上海周边城市寻找发展的机会。

我们将采取跟一些大的投资商或者是开发商进行合作的方式来做大规模，并且已经开始了几个项目的实践。包括我们跟南山地产合作苏州吴中区的78万平米的项目；跟九龙仓在合作佛山的45万平米项目。我们主控，分红外还要获得管理费的收入，这方面会继续做大。

目前招商地产有450万土地储备，虽然开发量不大，但是按照单位开发量来计算，我们的盈利能力在所有上市公司中名列前茅。30亿的销售收入中有将近6个亿的利润，盈利能力是1∶2的关系。

《21世纪》：如何继续发扬租售并举的优势？

林少斌：我们没有提商用物业要与开发物业并重，我们还是以开发为主，在商业地产上也会继续做一些项目，包括大股东会不断注入上市公司的收租物业，以及大规模开发项目用地里面包含的商业配套。

《21世纪》：招商地产是招商局的地产平台，大股东实力雄厚，“树大好乘凉”，那么招商局旗下众多的项目，有什么样的注入计划，这棵“树”到底能够给上市公司多少资源？

林少斌：大股东的资产注入是一步步来的，招商局一直都对外表示要将地产业务注入上市公司，但这要逐步进行，因为如果一次注入量太大，大股东所占股权比例会急速上升，比例过大不容易获得证监会的同意。

这次增发之后，大股东的股权比例已经上升到了50%左右。如果70%是大股东持有，仅留下30%公众股，这样从某种程度上说，公司上市也失去了意义。

大股东到底有多少潜在的资源供我们去利用？这也是我们在积极研究探索有招商地产特色的发展模式。例如目前的蛇口，看上去未开发的土地已经不多了，成片未开发的也就是海上世界，但是实际上，二次开发的规模还很大。

招商局给我们提供了很多房地产机会：招商局最大的一个业务板块就是交通基建，包括港口、物流园区，都要做配套；有一些老的港口和一些工业用地搬走以后还要进行改造。港口用地、物流用地的第二次开发就是我们未来跟其他公司不一样的地方。招商局在上海、环渤海都会有很多战略性投资，战略性投资就跟城市化、房地产很多相联系的，都会交给我们去做。

再融资解决30亿缺口

《21世纪》：在2006年财报中显示，招商地产2007年将遇到30亿资金缺口，这个如何解决？

林少斌：定向增发、发债，也有发信托的想法，我们会尝试多个渠道。

2006年我们资本负债率在68%，15.1亿可转债已经进入转股期，如果转股成功，那么资产负债率会由68%下降到56%左右，不论是债权融资还是在股权融资方面都有空间。　　

我们的30亿缺口是根据总开发计划计算出来的约数。今年做了一个23亿的增发计划，其中14亿是收购大股东的资产，其余9亿是现金，如果将1亿购买美伦公寓的土地也计算在内，整个增发计划解决了10亿的缺口了。

2月1日，我们与香港九龙仓集团合作购得佛山的一块地，各占50%股权。我们现在和多家基金以及房地产开发公司谈合作，美国、新加坡、香港等国家和地区的一些企业意向明显，最近谈的是一家来自美国的大型投资基金，他们希望与我们达成长期合作的协议，并且希望能够购入我们的股票。

《21世纪》：对比近几年几家大型地产上市公司财报，万科的净资产收益率一直都优于招商，这是否因为招商地产的周转率引起？

林少斌：我们的净资产回报率年年上升，2006年也上升了20%。

差异主要是我们有租赁业务的原因，我们有50万平方米的收租业务，这一业务从净资产来看，是低于我们开发类产品的回报的；另外还有供水供电业务，这部分基本回报率是稳定的，业务结构决定了我们跟别的公司回报率有不同，单看开发类业务并不能够说低于万科。

《21世纪》：您对招商地产的理想是什么，未来的发展怎么看？

林少斌：巴菲特每年收益率20%，最后成了大富翁。我们也要按照我们的布点来走，响应集团的“再造一个招商局”的目标，用5年的时间再造一个招商地产，所有指标翻一番。

有一个数字能够说明招商地产现在在全国发展的态势———深圳以外的在建面积已经占到70%，这是一个重要的指标，在2000年以前我们只在蛇口做，2000年之后我们开始到深圳去做，发展到现在，深圳以外的我们已经占了70%，这样的业务布局我觉得抗风险能力、抗调控能力是比较强的。

招商地产过去5年总资产增长了193%，净资产增长了103.6%，净利润增长了224.6%，总股本增长29.8%，总市值和总利润增长都是220%多。我们也形成了一个全国三大板块，加上重庆、漳州这样的一个业务布局，我们一共在十个城市进行发展。