已经过去的五年恰恰是华远地产与华润这个巨大的靠山分手之后重新创天下的五年，也恰逢一个阳光灿烂的朝阳产业被中国经济的飞速发展高高托起，又狠狠地摔下的五年。

过去的五年恰恰也是政策出台颇多、争论颇多的五年。从“冬天”到“泡沫”，从“暴利”到“腐败”，几乎所有的中国经济发展中的原罪都集中于房地产业，集中于开发商。在政府的眼中，房地产成为投资过热的源头，成为宏观调控的重点调控对象。在消费者眼中，开发商的“黑心”成为“房价暴涨”的祸根。在“专家”、“学者”的眼中，房地产时引发中国经济波动的起因。在“银行”的眼中，这个又爱又恨的行业是金融风险的中心。在“社会学家”的眼中，房地产成为社会分配不公平的重点。在媒体眼中，房地产则是广告收入的来源和引发新闻事件的焦点。唯一挡不住的是商品房消费的增长。上述所有的各方都在一片叫骂声中欢欢喜喜地从房地产业的发展中捞取着自己应得的收获。

政府在调控中看到了土地出让收益的增长，GDP的增长和税收的增长。消费者在嘴里骂娘的同时，手里点着钞票为生活质量的改善而享受乔迁之喜。“专家”、“学者”在忙着不停的串台中鼓起自己的腰包。银行在上调贷款利率中增加着额外的收益。“社会学家”则有理由不再承担寻找造成社会不和谐的责任。媒体有了娱乐的题材和广告的分红。只有真正的投资者、生产者像过街的老鼠一样，一边辛勤地付出劳动，一边背负着几乎全社会的指责。

但同时这个备受关注的行业，也在竞争和打击中成为了最成熟的行业，最能承受冲击的行业，最能在逆境中发展和享受成果的行业。

尽管社会有这么多的不满，但如果没有这个行业，中国又会是怎样呢?

世界发达国家的历史告诉我们，城市化率的提高是中国经济发展中一道无法逾越的门槛，农民进城已成为一股无法阻挡的巨潮。安家立业，提高居住质量成为城里人无法阻挡的物质消费需求的另一股巨潮。提高城市集中度，提高效率和形象的政府在人民代表大会的压力之下成为第三股推动巨潮汹涌奔流的冲击波。无论是作为社会保障性的公共产品，还是只面对有支付能力的消费群体的商品房都在这三种力量的推动下成为不管你是否喜欢都不能小视的必然发展趋势，就像人类面对台风而无能力一样，除了预警以减少损失之外，只能无奈地被迫接收这种现实。

近几年的宏观调控大量的减少了土地的供给，国家土地管理部门认为有效地严控了土地的供给并没有影响到中国的经济增长。2004年比2003年土地供给量减少了23．3％，2005年比2004年总量再减少了17．9％。尽管房地产市场中长期处于前面三种压力之下的供不应求，但土地仍在逐年递减供给量。管理部门可以用不存在“地荒”的理由解释经济高速增长中土地供给大幅下降的供求关系，但实际市场在用高房价承担着土地供给递减的改革成本。

社会主义初级阶段的社会制度并不能违背市场经济中供求关系决定价格的经济学基本原理。中国几千年留下的“物以稀为贵”的祖训，今天仍在教育着我们的下一代，但却在现实的宏观调控中放在了服从于防止投资过热的背后。不知道是否当中国的经济再次进入通缩时，人们才会重新怀念这一支柱型产业。

从现状的统计数字中，我们可以知道虽然现有的城市建筑量已经让中国的城市人均住房建筑面积高达26平方米 (建设部公布的数据)，但却很难想象这个人均拥有的住房建筑面积数中大约有三分之一的住房是非成套住宅。有30％的住房没有燃气、有一半以上的住房没有洗澡设施和条件，有统一热水供应的住宅仅占3％，同时近50％的住宅无独立使用抽水或厕所，甚至许多没有自来水。换个方式来表示，则为中国城市现有住房中大约50％的住房的条件不符合中国小康社会的发展目标的最低标准。更直接地说，如果有能力，则这现有城市建筑中的50％住房是要改造或拆除的住房。

当全世界在感叹中国的经济发展时，当全世界都在为中国城市的建设而惊讶时，他们并不知道中国现有的城市住房虽然面积不小，都有住房，但住房的实际生活条件如此之差，因此他们无法理解中国的住房需求为何如此旺盛和暴涨。当人们从公布的人均拥有量来理解时，恰恰忽视了一个质量的差别，就像中国城市家庭中几乎已难见有黑白电视一样，计算户均拥有电视量时自然也会将黑白电视列于统计之外。那么最真实的现有住房统计应按成套住宅拥有量中，具备有燃气、有洗澡条件和独立式厕所的住房面积计算。那么我们就会清楚地了解未来几年房地产市场发展的前景与必要了。

当科技日新月异的发展时，只是爆炸也会让中国的建筑加速更新换代的步伐。几年之前没有人预测到汽车进入家庭的速度和今天面临的汽车换代。同样大多数人也错误地低估了住房的换代周期。相当一部分人在重弹一辈子只购一套住房的老调的同时，这种住房的换代升级却已偷偷地开始了，并像禽流感的传播一样在迅速地蔓延。

中国城市居民的收入五年中的平均增幅远远高于房价的平均增幅，而年均收入的增长中，可以明显的看到中高收入阶层的收入增幅远远高于平均增幅或者说中等向下的收入家庭在逐步加大收入与房价的差距。但中等向上收入的家庭在提高住房的消费能力。因此当每年商品房的生产供给量仅仅只能满足不到3％的户数需求时，只能满足不到50％的城市新增家庭户数的需求时，当然商品房的重心会向更有支付能力的家庭倾斜。

如果当一个城市的公共资源配置远远大于其他周边中小城市时，就尤其显示出大城市的魅力，这种魅力也形成了特殊的制度性掠夺，就会将非本地生产而产生的财富大量地向这个城市转移和集中。非本地财富的转移支付能力同样远远大于这个城市之中的中等偏下收入家庭的支付能力。这种异地消费的趋势和财富向非财富产生地转移的趋势，以及外来财富增长大于本地中等偏下收入家庭增长的趋势都在这个城市中产生重大的消费导向型影响。向城市集中的、向大城市集中的倾向不但在消费上产生竞争，也在城市公共资源的分配中产生竞争。于是这些外来财富向城市集中的同时，一方面增加了这个城市的财力，提高了消费能力及税收，使这个城市受益；另一方面又必然分摊这个城市的公共产品，并给这个城市带来服务与消费物价的增长，包括房价，那么就必然在这个城市中一方面让大多数家庭可以分享这些财富给城市带来的收益同时，又有一部分人必须不得不吞食这种城市制度性掠夺而带来的物价上涨的苦果。

房价也就成为了平衡一个城市人口增长，调整城市人口结构的拦水坝。用自己的城市魅力积聚财富与人才的同时，淘汰落后的生产能力，增加第三产业的比重，让工业化生产和资源型生产的污染排除于城市之外，但将用这些污染换取的财富消费于城市。这也许正是未来城市化发展趋势之中更应关注和解决的矛盾。

重要的将不是对市场的调控，而是对社会保障性住房体制的建设和公共资源配置的调控。当财富与消费向城市集中时，和谐与平衡的关系只能靠公共产品的再分配来调节，而不是靠市场来调节。

近150年没有本土战争对城市毁灭性打击的美国，房地产业仍是重要的经济发展支柱。其一年的房地产交易额大于全中国的GDP总量，那么对于一个刚刚开始城市化建设和城市化率提高的中国而言，房地产不但在下一个五年之中仍将是朝阳产业，并且会在未来发展的几十年中朝气蓬勃地高速发展。建设中国的小康社会与和谐社会都将依赖于这个不得不依赖的伟大行业。