高房价引发出的住房问题，至今还是社会议论的一个热点。舆论多集中在三个方面：一说是管理部门失责，调控不力；二说是地方本位主义，地方操弄地价，房地产商操弄房价，炒热了房市；三说是房地产商投机爆利所至。最近，社科院“蓝皮书”提示：近两年，平均每年近40条限令并未能阻挡房价继续攀升的步伐，专家指出是因为“房地产业垄断一直被忽视”。更有“统计失准”说，使我们难以作出正确的判断。在众说纷纭之下，允不允许直接触及一下住房新体制，在体制内来查找形成今天住房问题的成因和对策。

(一)现行住房体制确实存在着“缺陷”。

在作出这个判断前，必须强调：改革开放以来，我国政治和经济生活中，住房制度改革无疑是其中获得巨大成功的改革之一。它给我们居住生活和城市面貌带来了翻天覆地的变化，它的巨大成果使国家和群众都真正受到实惠。改革中新兴的房地产业对我国经济快速发展的推动作用，也是不能低估的。因此，研究体制需要完善的问题，与“住房制度改革失败论”是风马牛不相及的事情。同样也必须强调的是：住房制度改革的成功，要归功于三中全会后那场“实践是检验真理的唯一标准”的伟大的思想解放运动，没有思想解放，不敢破除旧的住房体制，就没有今天住房新体制的建立。那么在新的历史条件下，允许在体制内寻找成因和改革之道，对解决住房问题应该是有益的。

现行住房体制的缺陷是什么呢?我认为就是过于向住房私有化倾斜了。我们看看三个方面的事实。

其一是在公有住房与私有住房关系上过度向私有房倾斜了。房改前，八六年全国住房普查时，全国城镇公有住房占 84％，私有住房仅占16％，而有重要调控作用的政府公有住房占9％，八七年武汉市公有住房占92％，私有住房占8％，其中政府公有住房占14％。目前，武汉市公有住房下降到 18％，私有住房上升到82％，其中政府公有住房已下降到只占3．7％。而且公房继续在卖，而每年新增商品房住宅大规模上市，这种倾斜还在拉大。尤其重要的是，政府公有住宅正在“淡出”，除少量遗存公有住宅外，已经丧失了新增的来源和机制。

在实行私有制和完全市场经济的各国和地区至今也并不排除公有住宅的存在，而且占有相当的比例。如美国、意大利等叫公共住宅，在日本叫公营住宅，德国叫大众化住宅，新加坡叫社会住宅，香港叫公屋等等。而我们却是向住房私有化的方向走的过快，过度倾斜了。

其二是商品房买卖和租赁关系上，过分向销售市场倾斜了，房地产市场成了“跛脚”市场。房改前，武汉市私人自建和销售商品房不到4％，95％以上都是租给职工和居民。目前，房地产市场中，存量住宅还有近18％的公有住宅，仍然以偏低的租价经租运营，租赁活力不大，而且还以平均每年近50余万平方米的速度减少，市场还在逐年萎缩。而在每年新增住宅中，用于补充租赁市场的商品住宅不到2％，98％以上都是投放于商品房销售市场。而在欧美等发达国家和地区，目前，出租房在市场中还占有4成以上的份额。其中，每年还有公共性质的住宅源源上市出租。反观我们自己，租房市场却已经逐渐“虚”化了，有租无房已是不争的事实。中低收入者，在市场中能寻租到相应租价的住房的机会很少。显而易见市场失偏了。

其三是住房公积金制度完全倒向了一边。各国和地区都有以政府或者与政府相关的社团，设立名称不同的住房基金，帮助普通收入者解决住房，这也是常见的作法。而我们学习和借鉴新加坡的成功经验，建立住房公积金制度时，舍弃了其中公有住房基金的内涵，只保留了其中私有住房基金的成份。当时，新加坡公积金缴存额中，一部分归个人，帮助个人购房；一部分归政府，支持政府建保障性的“社会住宅”，出售或出租给“规定”收入的居民。所以我们的公积金名为公，实为私。从建立意图到实践结果，证明完全偏向了住房私有化。

以上事实说明：现行体制确实存在着片面性。我们虽然知道住宅不是单纯的福利，住宅是商品，而住宅又是“特殊的商品”。但对这个特殊性重视不够。为了国计民生，为了构建和谐社会，我们不能把解决住房的责任完全推给个人，而忽视了政府应尽的义务和责任。所以提出以上问题，决不是“走回头路”，要开历史倒车。而是当高房价成了脱僵野马时，才使我们能冷静下来，回头审视和思考。从体制内完善和补充，从长计议，找到深化改革之路。

(二)深化改革，完善体制，勇走新路。

下一步怎么走?我的建议是：

一、从改进住房公积金制度入手，调增提取比例，增加公有住房基金内涵。

现在各地的做法不规范，也难以持续。如有的宣布财政拨款，建“二限房”，有的转让土地收益支持建经济房，有的政府拨款或从公积金增值收入中安排建廉租房等等。比较规范、比较公平又可持续发展的办法，就是集中到改进公积金制度上来。武汉市如按现有提取比例增加一倍，把提增归集的部分归政府安排，每年可增建50余万平方米出租公有住宅。这对每年新增近800万平方米商品住宅来说，还不到7％，但用来解决低收入者的租房问题作用就很大了。这种“长效”资金，通过滚动累积，时间越久，作用越大。建立这种制度难就难在统一各方认识和平衡各方经济利益。如果下了决心，用强制性方式建立，社会主义体制优势就更容易做到，在全国易于统一，而又易于监督管理。有了这个基础，其他改革就好跟上来了。

二、调增租金价格，“激活”租赁市场，这是完善房地产市场机制的关键。

武汉市存量公有住宅月租金每平方米1．42元，市场性出租住宅月租金每平方米平均10元，前者明显偏低。增量出租住宅一定要实行“新房新租”；存量出租住宅再逐步过渡靠拢。制定租金价格有构成因素法、房价收益比价法、合理负担法。我认为从我国国情出发，采用租用一套60平方米至70平方米的住宅，租金支出约每平米9元左右，控制在不超过城市居民家庭可支配总收入的三分之一以内为好。这样廉租住宅实行低租制；新增出租公房实行调增后的政策性租价；市场性出租住宅，按供求自愿原则，实行协议租金，交纳规定税费并接受政府监管。用市场机制把社会闲置住房的潜能充分挖掘出来，以节约社会资源；并吸引投资者愿意转向长线、安全的租赁经营市场，丰富投资取向。

三、完善现有住房体系和社会保障，满足不同收入层次的人员的住房消费需要。

在前述基础上，在商品房市场中，形成高端商品住宅、普通商品住宅和一定数量的经济适用房的格局。在这个结构调整中，经济适用房的重要性已为社会认可，改革和管理也相对成熟，只是数量多少还在摸索之中；而在租房市场中，通过结构调整、“补充”，逐步形成市场价出租住宅、廉租住宅和“一定数量的新增出租公有住宅”。其中廉租住宅应严控对象、严控标准和严控数量，还要辅以异动、调租和“请出”的制度跟上去。而对多数偏低收入的居民有重大作用的政策性价格的公有住宅，该不该补充?补充多大份额?还会争议下去!当年，不卖掉旧公房，房改不能起步!现在，在新的社会化的市场机制下，填补这个中间“断层”，是不是也是一种“必然”?而这恰恰就是必须补充的、政府手上最为直接的调控物质手段，是关键的一着棋，一步走对，满盘皆活。

以上论述，是否能客观反映我国多数城市的状况?是否找到了住房问题长期受困扰的真正原因?会不会仍然是一孔之见?我想：只要真正坚持解放思想，实事求是，去伪存真，集思广益，我们就是一定能找到正确的答案。