北京的商铺一直存在大量空置问题，每年以几十万平米的空置量递增，不少开发商叹息，商业地产在北京已经饱和了；另一方面，众多大型的国际性商业企业纷纷进军北京，他们的叹息是，为什么符合他们选址要求的房地产项目如此之少。空置与需求不对接，已经成为北京商业地产不可回避的事实。

2007年，无论是房地产界还是大型的商家，都面临着奥运前夕的冲刺。如何抓住机遇，使双方能够共赢，商业地产近几年发展的趋势是什么，怎样解决现阶段北京商业地产存在的种种问题？近日，本报邀请了国际知名的一些商业专家，通过他们的分析与论证，为北京商业地产的现状与发展支招献策。

本期嘉宾：

★裴亮　中国经营连锁协会秘书长

★黄国雄　中国人民大学商学院教授、博士生导师，中国商业经济学会副会长

★郭增利　中国购物中心、产业咨询中心主任

★汪传虎　东方家园副总裁

★刘加伟　易初莲花北方事业发展部总经理

★靳福祥　伊藤洋华堂发展部部长

★朱长军　北京华联投资开发部总监

★李沐天　北京东方国泰商业顾问总经理

裴亮：零售业和连锁业是商业地产的重点

2007年，商业地产在零售各行业的发展继续被看好。尤其是在连锁业上的发展。日益临近的北京奥运、经济发展走势的相对稳健以及住房和股市价格的直线上升，使社会大众对前途充满信心，私家汽车保有量急速增加，富裕阶层对时尚和奢侈品的追捧也有增无减，这些因素对商业地产市场都将产生积极影响；同时，零售业的全面开放所带来的竞争、消费行为的多样化、城乡购买力差距的不断加大等因素，也会对相关行业、业态的发展提出新的要求。同时，房地产和股市的涨势持续看好，会把更多的民间投资吸引过去，在一定程度上会影响到地产市场的人气。但毋庸置疑，随着零售业与连锁业的蓬勃发展，2007年的商业地产市场依然是充满商机。

黄国雄：预计闲置面积达到300万平米

对于商业地产来说，2008年将是一个关口；即将到来的奥运会对商业地产行业来说，将是一个很大的契机，这必将导致2007年商业地产的供需将出现一个很大的高潮。

北京去年批准进入的外资企业是127个，是前年的1.5倍，其中这些企业以收购、新建、购买为主，对商业物业的需求巨大。同时，奥运商机将引导整体市场出现一个新的上升趋势，无论对商家还是房地产开发商来说都是一个契机。

同时不可忽视的是，股市未来变化带来的投资方向的转移。从去年开始股票收益比较好，但理性的投资者会考虑在2007年将投资方向转向不动产投资。

北京2007年商业地产供过于求的状况将继续加剧。2006年供给的增幅是79％，需求的增幅是37％，供求差42个百分点，2007年供求的反差不会低于40％。而且，商业地产的闲置面积将继续扩大。从北京来看，2007年商业地产的放量大概有600万，预计闲置面积将会达到50%。但总的来说，商业地产的发展前景还是很好的。

郭增利：招商难VS选址难继续存在

从全国范围来看，商业地产开发日趋理性，专业化能力迅速提升，但是通过打造所谓概念进行短期投机的现象依然广泛存在。

购物中心经过三年多时间的探索，正在从以商铺出售为主转向以持有为主，职业经理人队伍发展稳健，购物中心的专业化模式逐渐成为商业地产新标准，使购物中心在整个商业地产中的比重迅速上升，并将逐渐成为商业地产的主流产品，购物中心开发商和运营商将成为整个商业地产的中坚力量。

随着土地取得难度的加大，社区商业的主体从社区商业街向社区购物中心转变，合适体量的社区购物中心将为属地居民提供经常性消费的空间，进而影响整个城市的商业布局和消费习惯；主流房地产商谨慎进入商业地产，其开发的商业物业大多为持有，从而将逐步降低出售型商业地产所占的比例，影响中小商业地产开发商的项目开发运作思路。

由于宏观调控的影响，银行贷款难度的进一步增大，商业地产商对资金的需求日益迫切，所以寻求运营投资一体化专业公司的合作，进一步拓宽国际融资渠道成为更多开发商的战略选择，但是项目专业化程度的缺陷将直接影响到资金合作的代价和效果。

国际投资和金融机构加快在中国的项目拓展，但是却将陷入难以找到适合商业地产项目的困扰，具备金融合作价值的商业地产所占比例与国际投资者的需求之间存在较大差距；项目并购以及售出商铺的回购将更加普遍，使商业地产行业面临重新洗牌，商业地产发展将进入到一个经历“磨练”后的新的发展阶段，其特征将从“重开发-重运营-重招商”三个阶段向“招商与运营融合”转变，从而保证租户组合和合理性以及商业运营有效性，提高商业地产和购物中心的持续经营能力。

刘加伟：商业企业持续扩张引导市场需求加大

2007年，无论是百货业、超市、购物中心，各业态商业的竞争是在逐步的加剧。从超市的角度来看，商业地产的发展是在逐步扩大的，新的市场需求必然带来超市规模的逐步扩大，随之而来的也就是带动了商业地产的发展，扩建大规模的超市必然要选择新的商业楼盘，而且卖场经营专业化程度的逐渐加深，也会对商业地产提出更高的要求。可见，商业地产在大的零售业的带动下，会呈现出一个稳健的发展态势，同时，商业地产的开发更需要专业性和前瞻性。

汪传虎：区域商业中心必将成为2007亮点

2007年商业地产总体上由快速发展向理性开发逐步转变，2007年将是北京商业项目开业的高峰期，好多大的楼盘都要在今年有所动作。同时，初步形成多中心的商业格局。商业地产不再只是局限在现有的几个商业中心，而是在形成自有特色，创建自己的商业中心。购物中心的竞争力开始显现。社区商业将被重视并成为开发商关注的另一个重点。

快速的发展必然伴随着大量问题的存在，商业布局的不均衡依然突出。

靳福祥：商业地产开发机会向四环外转移

2007年，政府主管部门对商业地产项目的管控力度将会加大。其中表现在：对大型的综合商业项目布局的限制将明显加大；对业态与布局的调整力度将会加大；商业地产的机会将随市政府对北京市规划向四环以外新的居住区或商业中心发展。

同时，大型的房产企业、大型的投资基金（财团）、大型企业联合瓜分或垄断商业地产项目的趋势日渐明显。

朱长军：体验式消费商业竞争力加大

体验式消费商业模式将受到更多关注。体验式消费作为下一代商业模式将受到更多关注。根据我们对市场的分析，一些大城市商业场所的客流有65％以上是为了娱乐、旅游和休闲，仅三成多的人是为购物而来。体验与消费客流量的比例仍在不断提高，体验式的消费购物将成为未来消费模式的新宠。

体验式消费的特点重在体验，重在情感消费，所带来的人气是购物消费的重要支撑。商业地产要想赢得市场与客户，需要在商业购物环境的设计中，增加体验式消费的深度，也更需要根据项目所处的地段、环境，自身特点，以及客户的偏好等做个性化的设计。特色性、文化性、舒适性、互动性及业态的丰富性是体验式消费购物环境的特点，具备集购物、娱乐、休闲、餐饮、运动于一体，业态组合科学，特色鲜明的购物场所将会有更大的吸引力。

李沐天：商业地产正由开发时代转向运营时代

商业地产的开发正由最初的感性向理性过渡。随着一线城市中一系列商业地产开发项目的失利，更多的开发商认识到，专业化和国际化的操作是商业项目成功的基本保障。

中国的购物中心平均面积从2003年的9万多平方米下降到2006年的6.5万平方米。平均面积的减小，意味着地产商对购物中心不再盲目求大。商业地产开发从最初的感性转向理性。出租型购物中心均具有较高的运营水平，年租金增长率基本可保证在5％左右，有的甚至高达20％，表现出了较强的竞争力。近期的市场表明商业地产正由产权式销售向持有型转变。在这样的情况下，开发商更多的是去思考通过运营将手中的存量商业物业价值提升到最大。

商业地产的开发，应是始于“建”而终于“管”。真正的利润增长来自于后期的物业经营。从长远看，出租型物业的回报率远比出售型的要高。商业地产逐步回归理性，将追求商业运营价值和不动产稳定收益，2007年将是商业地产由开发时代转向运营时代的转折之年。