2005年和2006年，我国连续两次颁布了以稳定房价为重点的宏观调控文件。就在宏观调控文件颁布的当年，有的城市的同质房价（同质房价指同区位、同档次住房的价格，具有很强的可比性）竟以高于10%甚至高于20%的幅度上涨，很有点“对着干”的意思。去年11月财政部公告了对39个房地产开发企业的检查情况（注：这仅是受检查的39个企业，不代表全国所有的房地产企业）。这些企业会计报表反映的平均销售利润率为12.22%，而实际平均利润率高达26.79%（最高的超过50%），隐瞒利润超过一半。对于隐瞒利润，政府可以处罚。而对于平均高达26.79%的高额利润，却没有可以进行干预的“办法”。人们不禁要问，对于房价和有些房地产企业的高额利润，政府只能“无（不）作为”吗？回答肯定是“否”！

矫枉过正的“无作为”

建国以来，我国一直实行公房低租金制度，并发挥了重要的历史作用。因其弊端较多，特别是它导致住房日益紧缺，因而必须进行改革。但需要指出，在好几个重大问题上，旧制度是很“有作为”的。一是，能够较好地控制房价，直到邓小平同志提出“房改”总设计的1980年，全国城镇平均房价每平方米才100多元。二是，能够严格地控制企业利润，当时由政府或单位直接将建设住房的任务发包给施工单位，施工单位只收取2.5%的法定利润。三是，能够较好地控制住房套型，在一个相当长的时期里，住房的主要套型是36平方米（1室户）至70平方米（3室户），并以50~60平方米套型占绝大多数。特别是上海市，一直以建设45~50平方米套型住房为主。以上回顾，决不是要恢复旧制度，而是希望共同来探寻在新制度下的有作为。

1998年我国政府颁布了关于深化“房改”的“23条”，决定废弃旧制度，改行住房商品化与适度住房社会保障相结合的住房分类供应新制度。在新住房制度下政府该管什么，没有成熟的经验可循，只能摸索前进。当时在经济学界比较流行的说法是，在市场经济条件下，政府不要管物价。在这种“思想”影响下，就从过去的管得过多一下子转为在许多重大问题上“撒手不管”。

首先是政府不干预房价。致使好几年里，对有些城市房价涨得过快和房价过高的问题，政府处于“无作为”状态。对于有些房地产企业的高利润该不该管，也缺乏明确的认识，一直没有拿出主张和办法，因而对有些房地产企业出现了高额利润甚至出现了暴利，也处于“无作为”状态。当年“23条”规定，对中低收入者供应经济适用住房。大家知道，中低收入者占居民总数70%以上，如果真能按“23条”要求对中低收入者都供应经济适用住房，自然会使每年建设中小套型、中低价位的住房占建房总量70%以上。但因这项制度当年的设计缺陷以及执行中偏差较多等种种原因，每年建设经济适用住房只占总建房量的4%~6%，致使政府在控制住房供应结构方面，也基本上处于“无作为”状态。以上，是我们在执行新制度摸索前进中付出的代价，是政府“无作为”的一条重要原因。

“有所为”的海外经验

政府对房价等问题“有作为”有国外的惯例可循。1919年由英国开始，许多西方国家在上世纪里陆续宣布政府介入住房问题。这些国家政府介入住房问题的“理论”依据可以简括为：住房是一种关系每个人安居乐业以及国计民生的特殊商品，又是一种价格昂贵、占居民消费比重很大的特殊商品。如果没有政府介入住房问题进行合理的调控管理和提供必要的社会保障，单纯依靠市场自发调节，是解决不好住房问题，特别是解决不好广大中低收入者住房问题的。

西方国家政府介入住房问题的制度各有千秋，其中比较完整、效果也比较好的是住房分类供应制度。这项制度的主要举措有二：一是，给予中低收入者以适度的住房社会保障，这是使他们有能力购买或租住与其经济条件相应住房的一个重要条件；二是，政府给了住房社会保障，就有理、有权去调控管理中低收入者住房的套型、价格和供应对象，并相应大比重地建设中小套型、中低价位的住宅，这是另一个重要条件。以上两条，就使政府在调控住房的结构比重（套型）、价格，以及控制房地产企业利润方面，都大“有作为”。

还有少数国家直接由政府组建中低收入者住房，在以上问题上的“作为”会更大一些，但政府“包揽”的任务相当繁重。

还有一些值得参考的举措。例如，韩国提出解决住房问题的基本目标是每户享有一套适当的住房，因而对购买第一套住房的居民，给予多种优惠。对于买第二套住房则减除优惠，并对转卖第二套住房处以高税，以防止倒卖住房投机。又如，新加坡对供应“富人”的大套型高档住宅，采取了收取高土地出让金、高建设税费，入住后收取高物业税等办法，收到了严格抑制的效果。

政府“作为”逐步增强

在执行“23条”的进程中，我国政府在住房问题的许多方面是努力做到有所“作为”的。例如，坚持执行住房分类供应制度，推行经济适用住房、廉租屋、购房抵押贷款、住房公积金和物业管理等。至于前面提到的三个“无作为”，国务院在2003年发出《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，2005年和2006年分别发出“国8条”和“国6条”，都是以解决房价问题和调整供应结构为重点的文件。在短短4年时间里，由国务院连续对1个“行业”发出3个调控管理的文件，在我国是空前的。这说明，我国政府正在以新的广度和深度介入住房问题，加强调控管理，并在几个重要问题上努力将“无作为”改变成“有作为”。

人们的认识总是不断发展提高的，最初提出解决问题的方案，一般不可能很完满，因而需要一个发展完善的过程。2005年“国8条”的缺点是，没有抓住大比重建设中小套型、中低价位住宅这个关键，因而不能很好地解决房价问题。2006年的“国6条”和“国15条”，抓住了调整住房供应结构这个关键，但因从发布政策到政策全面实施总要有一个过程，再加上思想工作和许多配套工作没有跟上等原因，不少城市行动迟缓。这一重大决策在调整供应结构和房价问题上的“作为”，在2006年暂时还不能较多地显现。

政府介入住房问题加强调控管理，是解决好我国住房问题的重要保证，是建立健全住房制度的重要内容。我国的住房政策和制度，重点是解决好中低收入者的住房问题，并以保证每户享有（含购与租）一套与自己经济能力相适应的住房为基本出发点。这也是引导合理消费的基本出发点。大比重地建设中小套型、中低价位住宅，是从我国实际出发，有利于解决好中低收入者的住房问题和住房领域里存在的突出问题、有利于节能省地、有利于可持续发展的正确政策。

解决好中低收入者住房问题，必须抓住三个主要环节：一是，在发展经济基础上不断地增加居民收入；二是，完善住房分类供应制度，着重地解决好中低收入者的住房社会保障问题；三是，大比重地建设与中低收入者经济承受能力相适应的中小套型、中低价位住房。

建议制定如下补充规定：对中等收入者供应由政府限价的“限价房”，对低收入者供应由政府定价的经济适用住房。每个城市每年建设限价房和经济适用住房不得少于总建房量的70%。对今后建设大套型、高价位住房收取高土地出让金、高住房建设税费、入住后收取高物业税。特别要收取大套型住宅开发建设利润累进税，以避免出现高额利润，并对居民出售第二套住房提税。

要做到这些，必须由各主管部门协同动作而不能各自为政。例如，土地部门要为建设中低收入者住房提供中低价位或免费土地，金融部门要向低收入者购房提供低息贷款等。同时还要引导广大居民树立理性的住房“梯度消费”理念；要积极开辟“渠道”，使居民手中多余的钱有多种“出路”，而不仅仅是通过买房才能保值增值。

（作者为中国房地产及住宅研究会常务副会长）