香港太平洋国际集团国内首席执行官贾卧龙于近日在其题为《取消预售制是不可取的消极应战》的博客文章中写道：“面对房产市场上出现的各种问题，一味建议取消打压预售房制度，是不可取的消极应战。”称应完善而非取消预售制。

香港太平洋国际集团国内首席执行官贾卧龙于近日在其题为《取消预售制是不可取的消极应战》的博客文章中写道：“面对房产市场上出现的各种问题，一味建议取消打压预售房制度，是不可取的消极应战。”

预售制是双刃剑

贾卧龙称，商品房预售制度的制定不仅缓解了紧张的住房需求，而且在房屋成本没有完全投入时，通过预售能够及时发现市场的需求情况，为以后开发打下基础。其中，最重要的是预售成为开发商进行融资的一个重要渠道，可以使新的开发企业在建设项目初期解决资金问题。

贾卧龙还说，预售制也存在与生俱来的缺陷。首先，部分投机开发商把预售制作为牟利手段，骗取购房者房款和银行贷款。其次，增加购房者的购房风险。由于商品房预售涉及多方利益，牵扯到多层复杂的法律关系，任何一个环节发生法律风险，都可能影响到商品房交易合同的履行。另外，由于预售到现房交付期限过长,期间一旦出现问题，购房者都有可能蒙受损失。

取消预售制掐断资金链

贾卧龙在文章中分析说，在房产开发过程中，开发商首先筹备自有资金，用以市场准入和购买土地等前期运营，然后再用土地作抵押向银行贷款，用贷款偿还地款；而土建施工费用则先由建筑商垫付，然后通过房屋预售回笼资金支付房屋建设和管理费用，同时收回成本、赚取利润。如果取消预售制，就好似掐住了开发商的咽喉，其资金链条会出现断裂。此时，大部分实力有限的中小开发商就会被迫离开。

贾卧龙称，就目前而言，房价居高不下的主要原因是供求失衡，如果再有一部分开发商被迫离开，那么市场上房屋的供给量将减少，使房价进一步上涨。

他进一步指出，大部分中小开发商被淘汰后，容易形成大开发商独霸天下、垄断房地产市场的局面，不利于房地产业持续健康发展。

应完善而非取消预售制

文章中写道，预售房执行过程中确实存在着一些问题，比如造成房屋的烂尾，造成预售购房款资金的损失，而且由于房地产企业发展不规范，造成房地产市场的纠纷不断等，但这并不意味着商品房预售制度就是罪魁祸首。如果为了弥补一小部分开发商的过错就要拿整个房产市场“开刀”似乎缺乏理智。

贾卧龙还说，取消预售制，确实可以降低购房者的风险，避免炒房投机，规范房产市场。但一旦由于供应短缺而引起房价高涨，房产市场出现垄断，又有谁来为它“买单”？

他最后指出，商品房预售制度在世界各国都普遍存在并广泛运用，我国目前所出现的问题只是在执行中存在误区，它的积极作用还没有得到充分发挥。一味建议取消预售制只是对房产市场中所出现问题的消极应战，对房地产长远利益不利。与其花时间讨论要不要取消，不如用更多的精力研究如何将其完善。例如通过加大商品房销售透明度，减少购房风险，努力将房地产预售的直接融资功能向间接融资功能转变。或通过合理的监管体系对房屋预售进行监督等，寻找一条可发展的道路比一味打压要有用的多。

贾卧龙（香港太平洋国际集团国内首席执行官）

一味建议取消预售制只是对房产市场中所出现问题的消极应战，对房地产长远利益不利。与其花时间讨论要不要取消，不如用更多的精力研究如何将其完善，例如通过加大商品房销售透明度、努力将房地产预售的直接融资功能向间接融资功能转变等。寻找一条可发展的道路比一味打压要有用。