政府应保证全民有房住

记者：您提出的住房产品市场这个概念，该怎样理解?

蒋建业：住房产品的生产和分配是一个涉及范围广泛的社会需求和供应问题。社会住房需求的多元化客观上要求有与之相适宜的多元化市场供应。在社会人群的构成中，高收入人群是少数，中低收入人群是大多数，住房产品自然需求的大部分是中低收入人群，少部分是高收入人群。同样，需求决定供给，社会住房供应的主体不应是商品房，而应是经济适用房、合作建房和廉租房，商品房主要供应高收入人群。

当前我国对住房产品市场认识上的一大误区就是把住房产品市场局限于商品房市场。目前围绕对商品房开发、商品房房价、商品房成本、开发商暴利等进行的争论只是整个房地产市场发展过程中局部市场的问题，不是整个房地产市场宏观调控的主要目的，宏观调控的根本目的是如何促进整个房地产市场的健康发展。

广大中低收入人群是否有房住，是否买得起房，这是政府应该关注的问题，是政府调控的目的。政府是公众利益的维护者，必须要保障全民有房住。宏观调控住房产品市场的目标是既促进商品房市场健康发展，又确保中、低收入人群的基本住房的供给，使住房供应主体逐步由商品房转化为廉租房、经济适用房和合作建房。对于商品房，政府调控的主要手段是如何有效地运用税率杠杆手段，规范市场秩序；市场调控的主要手段是如何从根本上分解市场需求，削弱市场需求的刚性，具体调控政策应相对稳定。对于经济适用房、合作建房和廉租房，政府调控的主要手段是如何有效运用土地、财政、税收等优惠扶持政策，以及户型面积限制、价格控制、多元化产权政策，扩大市场有效供给总量，具体调控政策应根据市场需求变化及时进行动态调整。

要逐步形成“四元”住房供应体制

记者：政府应该建立一个什么样的多元化住房供应体制?

蒋建业：应重新进行制度设计。我国现行的住房制度设计过分集中于商品房发展，把社会住房供应基本上交给了开发商。经济适用房、合作建房、廉租房制度设计和建设严重滞后，导致住房供应结构严重失调，供需矛盾十分突出，中低收入人群住房问题严重。

要有效解决我国城市居民的住房需求，住房供应体制必须对应于消费需求结构。我国要针对多元化的住房消费需求，建立多元化的住房供应体制。可把新建住房分为基本保障性住房(廉租房)、政策扶持性住房(经济适用房和社会合作建房)和商品房(普通商品房和高档商品房)。或者根据政府的扶持引导力度和目标定位不同，将经济适用房和社会合作建房分开，形成由商品房、廉租房、经济适用房和合作建房组成的“四元”住房供应体制。

针对不同的住房供应，采用不同的开发建设方式。商品房供应采用开发利润导向模式，经济适用房、合作建房采用管理利润导向模式，廉租房采用建设成本导向模式。同时，对于廉租房、经济适用房建设，还要有专门机构运作，要制定不同的土地供应、产权、收费、税收和信贷政策，做到土地供应多元化、产权多元化、政府收费多元化、税收多元化和信贷政策多样化。具体而言，商品房主要靠市场调节，社会普遍关注的高房价主要靠分流市场需求进行调节，行业暴利主要靠税收杠杆调节。商品房土地全部通过市场竞标取得。规范政府收费，政府主要管收税，全面修订现行税收政策，全面强化增值税和所得税征收，主要靠税收政策调控，商品房房价随行就市，取消现行的户型面积限制政策，积极推进税费合并。提高开发商市场准入门槛和政策透明度，降低办事门槛，减少项目审批环节，引导市场充分竞争。

调整政府职能定位的同时，要提高政策透明度

记者：政府在建立多元化住房供应体制方面应该采取哪些政策?

蒋建业：按照“严格管治、政府保障、市场化运作”的基本原则，对于多元化住房供应结构，要从政府保障层面、政策引导层面和政策调控层面分别制定不同的政策导向和调控措施。在政府保障层面，重点是加大城市最低生活保障住房(政府补贴的廉租房)供应；在政策引导层面，重点是鼓励社会提供更多的自住平价房(参照成本价格出租或出售)，大力发展经济适用房；在政策调控层面，主要是通过信贷、税收等手段调控商品房供应和抑制投机行为。

调整政府职能定位是很重要的，这主要是解决政府职能缺位和不到位问题。应发挥我国政府的政治优势，发挥城镇土地国有的体制优势，进行总体制度创新。要完善土地利用规划，在统一城市总体规划、统一土地利用规划指导下，对商品房、廉租房、经济适用房和合作建房进行各自不同的制度设计。要强化政府在廉租房、经济适用房、合作建房中的地位和作用，积极探索适合我国国情的廉租房、经济适用房、合作建房的建设模式。与此同时，要提高政策的透明度，对包括廉租房在内的各种类型的住宅产品，政府要强制性要求公布每平方米房产的土地使用费、拆迁费和政府收费，让老百姓知道政府花了多少钱，也让商品房购房者知道商品房真正的地价是多少，拆迁费是多少，政府收费是多少，从根本上抑制对地价、拆迁费和政府收费的炒作。必须强化土地规划引导。坚持集约用地、节约用地，统一土地规划，统一土地供应，强化土地管理，建立统一、公开、透明的多元化土地管理模式，规范土地开发和使用方式。土地供应、储备和发展规划要有明确的区域界定、分类量化比例和分阶段开发实施方案；土地供应对象要区分商品房、廉租房、经济适用房和合作建房用地；制定清晰明确的分类调控政策。土地供应基本上只供应熟地，不供应生地，购地不建房的要收回或征收土地闲置费。