走出1~2月的春节淡季后，3月份京沪二手房市场迅速转暖。一季度，在需求拉动下，二手商品房买卖挂牌量和成交量明显回升，价格小幅上涨；随着大批外来人口的到岗，租赁挂牌量大幅增长，租价稳步调高。上海新房成交量3月环比骤升89%。

京沪市场一季度的回暖，已为4~5月的旺季交易作好了铺垫。

买卖市场恢复性增长

由于春节因素的影响，1~2月京沪市场相对低迷，交易平淡。3月，两地市场迅速进入恢复性增长。

根据21世纪不动产监测数据显示：3月份北京二手商品住房买卖挂牌量出现较大程度地增长，比2月增长21%；一季度同比增长8%。3月份上海二手商品住房买卖挂牌量延续了2月的增长趋势，环比增长28.5%；一季度同比增长12%。

同时，北京3月二手商品住房买卖挂牌均价为8800元/平方米，环比上涨0.6%；上海2月二手商品住房买卖挂牌均价为11165元/平方米，环比下降0.3%。

据21世纪不动产分析，进入3月后，两地二手商品住房市场回暖迹象明显。北京市场春节后成交快速增长，3月市场旺季的到来更是进一步巩固了二手房市场向好的趋势，一季度二手房成交量同比增长10.3%。

今年3月央行再次加息，是近一年内第三次上调贷款利率，其给买卖双方的心理威慑要大于实际利益损失。由于担心利率继续上调，供需双方均显得比年初主动，但受新房价格上涨的影响，卖方对未来价格依然看好，尤其是对2008年奥运经济带来的增长预期，卖方希望可以分享更多的收益，因此并不急于将物业出手，价格小幅上涨。

21世纪不动产北京润和店店长陆浩军反映：“3月，亚运村地区二手房市场明显回暖，市场已经由年初的‘有价无市’的状态转变为现在的‘货真价实’，由于担心价格与利率的继续上涨，那些认同该地区价值的购房者购买较为坚决，目前亚运村地区二手房的价格与去年底相比上涨了近10%。”

与北京市场类似，上海市场3月份成交也出现回暖。根据21世纪不动产监测数据显示：上海一季度二手房成交量同比增长5%。相比北京市场，3月上海二手房市场之所以回暖，更多是受交易旺季到来的影响，买卖双方交易意愿积极。21世纪不动产上海博优店店长钱月华分析：“春节前后购房人的年终奖基本到位，有了一定的资金支持，购房人的自住需求开始释放，目前市场也是以自住需求为主，同时由于内环新建项目较少，内环价格依然比较稳定。”

两地市场运行态势表明，在投机性因素被基本阻遏后，自住性需求已成为影响京沪二手房买卖的主导因素。

租赁市场量涨价升

根据21世纪不动产监测数据显示：3月份北京二手商品住房租赁挂牌量大幅上涨，环比上涨24.3%，上海环比上升26.6%。

同时，北京二手商品住房租赁挂牌价格环比上升6.7%，上海环比上升5.1%。

21世纪不动产分析认为，春节过后，京、沪两地均进入房屋租赁旺季，尤其是进入3月，两地原有及新增外来人口的到来，促进了交易量的增长。外来人口相对集中的区域，租赁价格出现一定程度地上涨。21世纪不动产北京天鸿华信店店长童梅反映：“五道口地区院校集中，学生租房较多，再加上该区域房源较少尤其是小户型，平均租赁价格要高于其他地区同档次的住房1000~2000元。由于租赁的回报稳定，更多业主倾向于将物业出租，也造成目前买卖的房源较少。对物业价值的看好，也使得区域内买卖价格上涨。”

上海租赁价格的上涨，一方面是由于需求旺盛，另一方面是由于部分地区受买卖交易活跃的影响。21世纪不动产上海世祥店陈经理认为：“买卖市场的转暖以及购房人自住需求的释放，使得市场中出租的房源减少，部分地区房源稀缺造成租金上涨。”

上海新房成交量3月骤升89%

京沪新房市场同步回升，尤以上海增长惊人。北京市交易管理网的数据显示，3月份北京商品住宅签约9803套，日均成交316套，相比2月，商品房签约日均增加110套，与去年同期相比日均减少172套。

一季度北京商品住宅签约27448套，比去年一季度商品住宅签约39398套，下降了30.3%。上海市房地产交易中心“网上房地产”的统计数字显示，3月份上海住宅新房成交量为187.9万平方米，与2月份99.4万平方米的成交量相比增长了89%。

21世纪不动产分析认为，在上海市场，购房者日趋理性的消费心态，使得市场中的观望气氛逐步消散，自住需求的释放促进了交易的回暖，成为市场交易的主体，一二手房市场同样受益。

受供需矛盾的影响，北京的房价依然维持上涨的局面。调控政策短期内效果并不明显，更加巩固了卖方对于未来价格的信心，从而助推了一二手市场价格地上涨。

而政府调控的决心，尤其是“两限房”和“廉租房”政策的出台，又使得部分购房者对后市持等待观望的态度，致使目前市场买卖双方分歧较大，成交活跃程度受到影响。因此，北京市场虽有所回暖，但一季度成交量仍大大低于去年同期。

总体而言，一季度京沪市场呈现的是恢复性增长，值得注意的是其中自住性需求正逐渐占据主导因素。挂牌量、交易量和价格的稳步增长，为市场旺季的到来，做出了准备。但政府部门迅速加大限价房、廉租房的调控措施，对未来一二手房市场必然产生重大影响，其效果有待观察。

(21世纪不动产市场研究中心供稿)