“难得一个周末。中午跟朋友吃过饭后去逛街、健身，好好享受。”白T恤、蓝牛仔裤，陈文忠一身休闲打扮。

陈是荷兰银行中国区并购及股份资本市场主管。和不少同行一样，陈文忠也住在新天地的服务式公寓里。那套三室一厅月租6万元人民币。

陈喜欢周边环境，会所服务和设施也到位，有空下来健身，逛街都方便。这种生活对他已成为习惯——来上海之前，陈在香港住了五年服务式公寓。

类似陈文忠这样的“外企金领”对沪上7000套服务式公寓的租赁、投资回报至关重要。

百套服务式公寓新亮相

作为公寓中的豪宅，上海服务式公寓市场始于1990年代的虹桥经济开发区和南京西路区域，如龙柏公寓和上海商城；随着外商投资不断增加，供求稳步增长。

服务式公寓多位于主要办公区域，如南京西路、徐家汇、陆家嘴、淮海中路以及虹桥，也有的位于中山公园、碧云。地理分布暗示了目标客户群。

据世邦魏理仕最新统计，上海的服务式公寓项目约40个、单元约7000个；其中78%位于浦西。

2007年3月，“Shama Luxe 新天地”亮相，推出100套服务式公寓。该项目来自基汇基金去年3月以7500万美元整体收购的“翠湖天地御苑18号楼”，产品从91平方米的一房到385平方米的复式四房，月租金3.2万-11万元人民币。

“我们面对年轻的中产阶层。”基汇资本中国执行董事、总经理彭庆邦举例，“目前香港大型金融企业的人才一般偏年轻一点，有的是出国留学回来。他们有强大的消费力，喜欢时尚的感觉。这些高消费人群会经常来上海。”

“与香港、纽约、东京等成熟市场的服务式公寓相比，上海的投资回报率是最高的。”他补充道。

投资回报：从十年缩短到五年

租赁收入是服务式公寓投资回报的基础；加上物业升值、人民币升值，投资高端物业有三重回报。

高力国际研究与咨询部董事张小龙对记者表示：根据和周边项目的比较，预测在一年至一年半时间，“Shama Luxe新天地”出租率可达85％-90％；按月租金41.53美元/平米计算，总体平均的租金收益率可达9.9％。

“翠湖天地御苑”开盘于2006年年初，如今该案成交单价在6.5万元以上，复式套房更达8万元；而2006年3月整体收购时，18号物业单价5200美元，一年来升幅可观。　　

旁边的“锦鳞天地”租赁行情与翠湖天地在一个水平，但是发售早，投资者成本更低，回报更为可观。2006年初大摩刚收购锦麟天地10%左右股权，就迅速增值30%以上，真是羡煞旁人。

光看租赁回报，“Shama Luxe新天地”的投资有望在十年左右收回；考虑到物业升值和汇率变动因素，据知情人士透露，对收回全部投资的期望时间是五年。上海果然是“流奶与蜜之地”。

Shama首席执行官杨依宁表示，今年将在京、沪各开业一家；据了解，基汇资本正在重庆、沈阳、杭州等地寻找项目。

“在楼价上涨、人民币升值时期入市，等于在大上海左手捡个皮夹子，右手捡个皮夹子。”某海外基金人士笑称。

租赁收入来自外企房补

服务式公寓的租赁特点明显：租客主要是享受房补的外企中高层，租金也顺理成章地出自外企员工收入中的房补（Housing）。

刚到上海的外企、外籍新人是服务式公寓心仪的目标。他们不熟悉地形，希望住外籍人士扎堆的地方。日前某大牌金融公司来了个单身市场部主管，公司人事部通过第一太平戴维斯租了套月租35000元的公寓，还帮他添置家具、生活用品。

服务式公寓的租赁收入和外企房补存在极其密切的关联度。外企房补是租赁收入来源，租金水平与房补标准息息相关。

“95％的服务式公寓租户用的是公司房补。”世邦魏理仕住宅部董事张青告诉记者，“外企一般部门经理每月房补从2000美元到3500美元；中层有家庭的，4000到7000美元；高层在8000乃至10000美元以上。”

在外企中，员工房补算是隐私。事实上，不同类型的外企的房补制度大相径庭。据张青透露，制造业外企偏向于实报实销，如菲利普、施耐德、ABB，制药行业、芯片厂；而金融咨询公司比较倾向于现金补贴政策。目前，市场上公司建议员工自己去找高档公寓的现金补贴形式约占三成，像麦肯锡、PWC、KPMG等。

“一般制造企业对房补规定得严谨、明确；金融企业次之；顾问咨询业由于成本控制不如制造业严格，房补往往包含在谈好的收入总数之中。”一位阅人多多的资深猎手表示。

如果规定限额、节省归自己的话，员工可能倾向于选便宜房子。由于种种原因，东亚企业、华人员工更喜欢这样淘房；欧美大牌企业则不太鼓励如此行事。

整体租赁收入：每年约20亿元

某汽车业巨头派驻上海的张先生是海归，单身住在浦东一家服务式公寓里。公司提供每月4000美元的住房补贴。“在4000美元以内实报实销，所以不妨住得好一点。”

“荷兰银行的租房政策是实报实销。由公司行政部门直接与对方签约、支付租金，不返还个人现金，因为担心员工居住条件比较差的房子。”陈文忠告诉记者。

根据记者掌握的材料，典型的制造业外企外籍员工工资基数在5万～15万美元，每年追加的房补相当于3～4月工资；算起来，每月1万～3万元的房补构筑了从中档公寓到服务式公寓的梯度需求；类似陈文忠那样的高级经理人则支撑了月租金6万~10万元的顶级市场。

2003年以来，服务式公寓的租金水平呈现攀升趋势，空置率稳中有降。

2007年一季度的统计数据显示，上海服务式公寓的平均租金为每月每平方米193元，环比上涨3.4％，同比上涨7.9％；在静安、卢湾，平均月租金达到198元、216元。

长期统计显示，2003年以来服务式公寓租金呈攀升趋势；整体空置率也从2000年中的30%高点一路下探。尽管近期有较多新增供应，2007年一季度平均空置率仍在20％，大部分成熟物业出租率稳定在85％以上，如城市酒店公寓、上海商城、盛捷高级服务公寓、鸿艺豪园、浦东艾斯阁等等。据高力国际的统计，2006年上海服务式公寓的租金比2005年增长了7.8％。

估算一下市场规模有助于了解服务式公寓的投资回报。

按平均单套面积150平方米估算，根据最新统计的平均月租金每平方米193元，单套公寓的平均月租金约30000元人民币，年租金则在36万元左右；空置率20％意味着当前7000套服务式公寓中稳定出租的约5600套；由此得出该市场年度租赁收入约20亿元人民币。

外企房补总量达百亿元规模

每年整体租赁收入20亿元人民币 ——听起来，投入服务式公寓的外企房补已然不菲，可这只是外企房补总额的“冰山一角”。

记者从多侧面了解到，沪上外企每年的房补总量远超投入服务式公寓这20亿元的五倍，稳稳地站在百亿元规模。

“在市场上如果不算酒店短租，上海常住外籍人士中居住服务式公寓的只占1％左右。”张青表示，“服务式公寓对于单身和短期客有优势，但无法抓住有家庭的客户，而90％外籍租房者是以家庭为主的。”

外籍人士拿着房补有很多选择：租赁公寓、老洋房、别墅，乃至购买房产。陈文忠就有过买房的想法，考虑到“限外”规定（一年），如今他的计划是：“在这里至少先住一年。只要不买房的话会一直住在这里。”

外籍人员稳定下来后往往会要求自己找房子。“一个客户本来住盛捷酒店，今年就通过中介转租了房子。”中原地产新天地某门店经理告诉记者，她刚帮某外企高管从服务式公寓转租到新式里弄的老洋房，月租4万元人民币。

服务式公寓更像一个初来乍到的中转站，外籍人士熟悉上海后就会考虑自己选择居所，或者买房；也就是说，服务式公寓吸纳的外企房补是总量中的增量，是增量中的一部分。

据了解，新到上海的外企管理层大约只有1/3会租住服务式公寓。综合各方因素，外企房补总量超过租赁服务式公寓部分的5倍。

每年超过百亿元——这样一笔钱分流到服务式公寓、普通公寓、老洋房和别墅；这样一笔钱支撑着高档物业的租赁和销售，使得沪上价格标竿历经调控而屹立不倒。