“你好，我想找新天地附近一套两居室的豪华公寓。”春节后James 就开始找房产代理。

James在上海干了三年，一直住在公司租的服务式公寓里，月租5000美元；现在鼓励自主租房，省下来的归个人，这让James很自然地忙碌起来了。他的目标是月租2500美元的豪华公寓，既方便和女友居住，请同事来玩也不失体面。

一次这样的搬家意味着每年几十万元的租金转入豪华公寓、老洋房以至别墅。

与个人投资者竞争

高级酒店、服务式公寓、个人投资的豪华公寓，构成了一条食物链。

在上海，境外客源首先被五星级酒店分流，驻扎下来的高管、代表一般会优先考虑服务式公寓，住熟之后大多选择租赁豪华公寓。有的外籍高管肥水不流外人田，自买自租、公私兼顾。

“谁都可以去买地段不错的精装修豪华公寓。”高力国际研究与咨询部董事张小龙表示：“租金比服务式公寓低将近一半，自然容易成交。”这样的租金比例近似于服务式公寓与豪华酒店的租金比例。

“外企高管、分公司经理的房补一般在2万～3万元人民币之间。”仕达富新桥人才资源有限公司的万仕鹏告诉记者。这样一来，房补不够服务式公寓标准的时候，豪华公寓可以趁虚而入。

与对手相比，服务式公寓整体收购、单位成本低，租赁回报率自然比较高；而且有能力调节短期租客和长期租客的比例，平衡租金、出租率。伴随着“调控能力”、高租金的优势，专业服务商也存在税收劣势，营业税、房产税概莫能免。

回到租户。客户未必都是为了省钱而搬迁。施耐德公司管理人员Jony来上海三年了。开始公司为其在古北租了套服务式公寓；妻子跟来后，Jony从“单身汉”变成“二人转”；女儿降临，两居室顿显拥挤，春节后他改租了套复式房子。

“在上海第一次有家的感觉”，他笑眯眯地对记者说。

门槛高、回报稳定

服务式公寓多位于寸土寸金之地：嘉里华亭与丁香花园为邻；万豪行政公寓位于小陆家嘴中心；上海商城紧邻南京西路“金三角”……都是非富即贵。

“地段为王”的服务式公寓虽然总价高，买家不乏海外基金，但仍属于稳健投资：风险小，回报高。在建的新天地二期今年6月交房，单价刚过每平方米5万元，回报率为业界看好。

值得关注的是，目前市场上国际品牌运营的服务式公寓租金远高于本土产品。截止2007年一季度，国际品牌物业的平均租金达每月每平方米280元，较本土对手高出70％。盛捷、艾斯阁、馨乐庭、万豪、Shama……沪上服务式公寓已进入品牌时代。

高力国际研究与咨询部董事张小龙分析：静安区梅陇镇附近、陆家嘴金融区有一定空间；徐家汇在建项目少，建议投资者关注北外滩源、东方路等新兴区域。他判断，2007年上海外商直接投资增速将继续回落，外籍人口增速也会有所下降，但服务式公寓的租金仍有增长。

世邦魏理仕的预测是：未来12-18个月内，服务式公寓供应仍将维持在较高水平；规格较低的本土项目面临压力大。随着陆家嘴中央商务区的成熟和扩容，该区域对于服务式公寓需求不容忽视；市场整体租金仍将处于上升通道中，未来18个月预计有5％-8％的增长潜力。