楼盘，地产圈最闪亮的组成部分，作为地产行业的报道者，新北京楼市的小记们整日乔装厮混于京城各大楼盘中。在感叹现如今买房人不易的同时，产生了开个栏目将时下的新盘、热盘逐一扫描的想法，为买房人在选择项目时一尽自己的微薄之力。

风水轮流转，曾经，“住改商”流行一时，京城各大住宅小区内“栖息”着数之不尽的小公司，而在随后“住宅禁商”条例出台之后，“住改商”终招封杀。如今，建筑类型标明为“公寓”而实质却只有50年产权的地产项目“异军突起”，引发了新的“商住”现象。究竟这些楼盘到底与普通住宅项目有什么不同，究竟在50年产权背后隐藏着怎样的玄机，在选取50年产权的公寓项目时，您又应该注意什么呢？本期新楼市看房的小记就带您走进旭辉·奥都、东亚望京中心、明天第一城这三个典型的50年产权公寓一探究竟。

比规划

写字楼立项改住宅 隐患同在

“说是50年产权，事实上以开发商拿到土地到项目最终交付使用大概要减掉4年，换句话说，业主真正能够住进去的时间最长也只有46年。”

旭辉·奥都，这个原本为北苑8区、现在被旭辉集团独立开发的项目是本次小记看房的第一站。在项目现场，一位知情人士向记者透露按照城建原有规划，旭辉·奥都所在地块本身是作为北苑大社区的商业配套建设的。后由于土地出让金的问题，上海旭辉集团接手开发，但写字楼立项的问题却一直持续到现在。由于是写字楼立项，项目本身存在规划隐患不可避免。首先是容积率少有达到了4，容积率高所带来的电梯紧张和低绿化率让项目在居住舒适度上大打折扣。与此同时，由于是写字楼立项，项目在建筑结构中所存在的相对较多的非承重墙，让未来居住私密性无法得到保障。另一方面，根据现场售楼人员的介绍，项目3、4、9、10号楼并没有规划天然气，换句话说如果购买这4栋楼的业主们如果用来自住，只有使用电磁炉了。

位于望京的东亚望京中心和地处立水桥板块的明天第一城，同样面临着50年产权背后的尴尬。作为红极一时的热销楼盘，明天第一城在开盘之初便以低廉的售价赢得了众多业主们的青睐，但不置可否的却是其在热销过后所面临的写字楼立项带来的规划问题。首先，与过去住改商项目所面临的问题一样，两个项目自住者难免受到办公企业所带来的干扰；而公司也不得不面对抱着孩子或拎着蔬菜进进出出的邻居；另一方面，由于是写字楼立项，两个项目的业主如果用来自住，同样要承担一定的市政风险。由于是非住宅用地，所以两个项目用的是商用电、商用水，而非民用电、民用水。所以，对于自住型买家而言，必然要付出更多的费用；除此之外，未来，一旦开征物业税、土地增值税，仅有40年或50年寿命的改建“住宅”必然比70年产权的普通住宅征税标准高。所以，业主养房成本自然也比较高。

论投资

东亚区域优势明显

“大多数购房者选择购买50年产权的公寓，目的就是为了投资。一方面，由于项目本身立项为写字楼，因而可以注册公司。在住宅禁商的现在，可以将其租给小公司，租金收益远大于普通住宅。”在东亚望京中心的售楼处，一位销售人员一语道破了购买50年产权公寓的投资前景。其实，在旭辉·奥都、东亚望京中心、明天第一城这三个同为50年产权的项目身上我们不难发现此类项目的共性，首先，投资性购买比例较高。据了解，该类项目的投资比例通常高达30%-40%；其次，户型小、总价低。该类项目的户型大多在30-50平方米之间。再次，由于公建用地土地出让金较住宅用地高，所以决定了该类项目的单价往往高于周边住宅项目的售价水平。然而，由于面积较小、总价较低，所以更容易赢得投资型买家青睐。

地处望京的东亚望京中心在商务投资选择上更具区域优势。目前，东亚望京中心所处的望京板块已聚集了松下、西门子、摩托罗拉等众多知名外企，望京高新技术区的相关负责人表示，现在仍有许多日企、韩企与其接洽，相信未来还将有更多的国内外高科技公司和物流公司进驻。众多企业的进驻使得望京商务氛围不断完善，同时也给东亚望京中心周边带来了比较浓郁的商务氛围。

相比来说，目前预计均价在7500元/平方米的旭辉·奥都和位于立水桥的明天第一城更适合用做过渡性居住。虽然两个项目周边均有城铁配套，而后者距离城铁最近处只有短短300米，但比较边缘的位置让其作为商务投资的需求比较有限。但小记却觉得40多平方米的小户型设计和低廉的总价却是刚刚起步的年轻人购房的不错选择。