2007年第一季度楼市热点区域外移成为京城住宅市场最明显的特征。无论是新增住宅用地供应、预售新增供应还是新开盘项目，五环外区域占有越来越大的比重。甚至于近期开始的军博房交会，都被业内人士戏称为“郊区房展会”，这也从侧面说明了目前参展的住宅项目中郊区项目之多。

住宅热点区域外移倾向明显

根据华高莱斯市场研究中心监测数据，尽管北京住宅市场的热点区域仍然集中在亚奥、朝青、望京等几个传统区域，但开发热点已经开始向五环外转移。北5环外的立水桥区域、清河——西三旗区域，东五环外的管庄区域以及昌平、通州、大兴等近郊区的开发节奏明显加快。就目前来看，无论是从新增供应量还是新开盘数量，五环外都毫无疑问的成为最热点的区域。虽然宣武和崇文是近期中心城区在住宅市场表现比较活跃的区域，有几个较大体量的住宅项目上市，但这类住宅在将来会越来越少，毕竟对中心城区来说，商业和写字楼才是其今后发展的主力。

从今年头两个月的住宅供应市场来看，1月和2月的住宅供应面积仅为141．89万平方米，其中五环以内新增供应面积56．03万平方米，五环外新增供应面积85．86万平方米。从近半年的住宅新增供应情况看，住宅的新增供应主要集中在四环以外，除少数个别月份外，五环以外的住宅新增供应都领先于其他环线。随着五环内可开发住宅用地的减少，五环外住宅比重将会进一步增加。

土地供应是导致外移的直接原因

北京新的城市发展总体规划及区域规划实施2年多以来，城建投资的重点逐渐转向城八区之外，郊区城市功能配套的市政及交通建设，尤其是轨道交通建设，大大弥补了城市与郊区之间的距离，为住宅开发热点的外移创造了条件。

从土地储备中心土地交易情况来看，2007年前两个月，北京市供应土地9块，规划建筑面积154．4万平方米，分别比2006年同期的5块、13．2万平方米有了大幅度提升，其供应量是去年同期的10．7倍。并且从土地供应结构看，2007年土地供应中住宅用地的比例明显增多，而去年同期的土地供应以非住宅为主。从土地供应区域看，2007年土地供应集中在昌平、亦庄等近郊区，这些近郊区的供应量占到了总量的近80％；而2006年同期土地供应则主要集中在城八区的朝阳区、海淀区和东城区。可见，住宅可建设用地向郊区转移预示着开发热点的外移。

房价让购房主体被动外移

除了住宅建设用地供应重心外移导致开发热点外移之外，目前城区房价的居高不下也为郊区住宅开发带来明显推动作用。据房地产交易管理网数据统计，截至今年3月中旬，北京住宅市场在售的房屋超过8万套，而且其中大部分集中在城八区。可以说目前市场上并不缺少住宅，城区过高的房价促使更多购房人把目光投向五环以外。

目前北京住宅市场的购房主体已经发生变化，人数众多的中等收入者已经成为购房的主体。市内的房价实在涨得太快，无论是“地产泡沫”还是“奥运影响”，城八区的住宅价格都不是大部分普通的老百姓所能够承受的，市场让他们被动地要到外面去购房。通州、昌平等近郊区由于轻轨的开通让这些区域与北京内城的距离大大缩短，而房价却要低1倍甚至还多。同时，90平方米户型限制的政策让这些区域的住宅总价变得更加有竞争性，50—60万元总价的房子将成为今后近郊区的主力户型。这些都正切合了中等收入家庭的实际购买力。

综上所述，导致北京住宅热点区域外移的根本原因，是当前北京城市发展所处的阶段特性，以及置业主体购房意向的外移。并且这种发展趋势将在北京住宅市场未来几年内持续下去。