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负利率时代到来购买重心倾向二手房和非住宅

作者：佚名文章来源：不详更新时间：2006-2-24

　５月３日，“假日楼市”的第三天。似乎是受到了阴霾天气的影响，整个展台还是缺乏人气。记者采访发现，由于物价上涨、面临通胀压力，“负利率时代”的到来成了假日楼市投资购房者锐减的主要原因之一。在这样的形势下，二手房的成交量却一直逆市上升，商铺和写字楼的销量也出现了阶段性攀高。

　　业内表示，随着“期房限转”和通胀压力，精明的上海投资者已开始策略性地转移投资热点，从新房、特别是期房市场适度抽身，另觅包括二手房、商铺以及写字楼的新投资盈利渠道。

　　二手房交易量创纪录

　　“信义上个月的二手房成交量达到了我们自1992年进入上海市场以来的历史新高，而期房的成交量则从平常的15％下降了近半，只有8％。”信义不动产一位负责人透露。

　　而据记者了解，沪上其他中介公司的二手房成交量也在近日出现了不同程度的上涨；同样上扬的还有一直处于不温不火状态的商铺和写字楼销量。相对的，由于期房限转政策出台日期临近，期房成交量在经历了短暂的“回光返照”后，进入了一个大幅回落的萎缩期。

　　“烂尾楼”成就三级市场

　　中瑞地产市场研究部朱锋经理表示，虽然房地产业目前也面临通胀压力，但“温和上涨”是主基调。“由于政府部门目前已经严格控制房地产投资，收紧房地产项目的贷款额度和指标，房价将不会出现大幅波动，也不会出现恶意抢购。”

　　朱锋解释说，个人购置不动产和贵金属是规避通胀风险的有效方法；而国家通常会采用同时提高存款和贷款利率，控制贷款和广义货币供应的增长来减轻通货膨胀的压力，防止房地产市场泡沫。“但这里有一个悖反现象，就是市民购房必要性提高和购房资金门槛提高成为一对矛盾；加上为了规避新房（二级市场）上开发商自身资金链断裂可能带来的‘烂尾楼’风险，价位相对较低和较保险的二手房（三级市场）也就顺理成章成为沪上市民比较理想的不动产购置对象。”

　　写字楼及商铺潜能待激发

　　信义不动产分析师茆煜欣表示，通胀压力加上居民积压许久的购房需求一起释放将导致房价上涨；而如果房产投资过度，又将出现地价指数与租房价格指数背离，房产投资价值降低———出现房地产结构不合理现象。“比如办公楼作为投资产品，其价格应高于住宅，但目前上海在售的一些办公楼价格却低于周边住宅价格。”她表示，“而据权威统计，国际上普通住宅的投资回报率大约在6％左右，在我国近期曾达到过12％；相对的，国际上写字楼的投资回报率约在8％，我国却还未达到此标准；商铺也同样存在这样一个被低估的问题。”

　　茆煜欣指出，随着需求结构的调整，未来写字楼与商铺的投资同比增长将快于住宅类产品。“在这样一个结构性调整阶段，比较适宜投资的就是潜能尚未被激发的产品———写字楼与商铺———这也就是近期这两类产品频频受人重视的原因。”

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